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寧波
無形資產土地使用權納入房產稅計稅依據嗎
一、無形資產土地使用權納入房產稅計稅依據嗎?
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
企業取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。
但下列情況除外：
1、房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。
2、企業外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應當對支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值比例)在土地和地上建筑物之間進行分配;如果確實無法在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的規定進行處理。
企業改變土地使用權的用途，將其用于出租或增值目的時，應將其轉為投資性房地產。
二、土地使用權轉讓的限定條件：
首先，轉讓的土地使用權必須是出讓土地使用權。行政劃撥土地使用權可以進入轉讓市場，但在進入前，必須辦理土地使用權出讓手續，將劃撥土地使用權轉換為出讓土地使用權后方可進入轉讓市場。
其次，土地使用權轉讓必須符合出讓合同或法律規定的轉讓條件。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條規定，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
《城市房地產管理法》規定，轉讓房地產，應當符合：
(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;另外，轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
土地使用權這肯定是屬于無形資產，國家有關部門在向開發商計征房產稅的時候，都是嚴格按照國家稅務部門下發的相關文件執行的。同時，土地使用權的賬面價值如果說不和地上建筑物的開發成本合并計算的話，可是仍然把土地使用權列入到了無形資產進行核算的情況下，財務記賬的時候還是有靈活的記賬方法的。
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