一、土地使用權和產權區(qū)別主要是什么?

1、房屋產權是產權，土地使用權是國家出讓的。所謂房地產使用權，其實只是土地使用權。土地使用權決定了房產的使用權。

2、土地使用權和房屋產權的區(qū)別在于：房屋產權(即房產權)是不變的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權是有期限的。

3、房地產的買賣是指房屋的產權和該房屋占用范圍內的土地作用權同時轉讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋產權;但我國實行的土地全民制，即土地只有國家和集體，個人只有使用權。

4、我國實行的土地全民制，即土地只有國家和集體，個人只有使用權。

二、國有土地使用權人的權利有哪些?

1、使用土地

這是指土地使用權人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權的最主要內容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設定土地使用權所限定的目的范圍內進行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據有關法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

土地使用權人為了實現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權人亦受占有之保護，并依此享有物上請求權。

2、處分土地使用權

這是指土地使用權人可依其意志轉讓、抵押和出租土地使用權。只要土地使用權人轉讓、抵押和出租土地使用權符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權人與出讓土地使用權人在行使該權利時所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益

這是指依出讓方式獲得土地使用權以及以繼受方式取得該土地使用權的權利人開發(fā)、利用、經營土地所獲得的利益。根據我國現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權以及以繼承方式取得該土地使用權的權利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發(fā)、利用、經營活動獲取收益。由于土地是一種特殊的財產，極易形成壟斷價格，因此，一些國家和地區(qū)對土地產權人開發(fā)、利用和經營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對土地價格加以限制。例如：日本從1970年開始實行一種旨在控制土地交易價格的官方公開價格即公示地價制度;韓國也于1972年開始確立了基準價制度;我國臺灣地區(qū)一直實行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價”制度等。二是對土地征收轉讓收益稅和產權稅。盡管一些國家和地區(qū)有關這類稅種各不相同，但都是為了對土地產權人的收益加以限制。目前，我國一些地區(qū)亦開始實行地價公示制度，這一方面在于防止國有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機。與此同時，國家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產稅費規(guī)定，旨在對土地使用人的收益加以限制。我國現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權從事開發(fā)經營活動，并產生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4、取回地上物和獲得有關費用之補償

土地使用權人在土地使用權消滅時，是否可以取回地上物和獲得有益費用之補償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”(第40條)。一些學者對此有不同看法，認為土地使用權人投資于土地所形成的財產應當歸土地使用權人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發(fā)和利用，影響土地使用權人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學者在評述我國《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的上述規(guī)定時，認為這是采用國際慣例作法。這實在是一種誤解。實際上，有關地上權消滅之后，地上權人對地上之物及有關費用是否可以取回或獲得相應補償的問題，許多國家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。

由此可見，土地使用權是證明對國有土地的使用，而產權是用來證明業(yè)主對房子的所有性的，雖然業(yè)主在購房的同時會擁有土地使用權，但是，在房子產權登記的這一塊，國家還是把土地使用權和房產權進行了區(qū)分的。在市場上可以自由交易的這些房子，肯定是土地使用權和房產證同時都擁有的。

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