一、房地產開發企業無形資產土地使用權是什么?

是指不具備實物形態,而以某種特殊權利、技術、知識、素質、信答等價值形態存在于企業并對企業長期發揮作用的非貨幣性期資產。無形資產按其能否辨認,分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產?？杀嬲J無形資產包括專利權、非專利技術、商標權、租賃權上地使用權等。不可辨認無形資產是指商譽。

企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但下列情況除外：

(1)房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物的成本中;

(2)企業外購的房屋建筑物支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的，應當全部作為固定資產處理。

土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。企業改變土地使用權的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應將其賬面價值轉為投資性房地產。

土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。

國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。

二、無形資產和固定資產有什么區別

無形資產也叫無形的固定資產,它與有形的固定資產有著許多共同的特點

1、它們都是具有一年以上使用期的長期使用的資產,它們的價值轉移都不是一次性的,而是逐步通過產品價值的補償加以回收

2、它們都是為企業的開發經營服務,在有效的經濟壽命期內由企業所控制和利用,為企業帶來經濟效益。它們都具有價值和使用價值都可用以投資和轉讓

3、它們大多要隨著技術進步而發生無形損耗

但是,無形資產又與有形的固定資產不同,具有如下的特征:

1、無形資產沒有獨立實體,它要依賴實體而存在。例如上地使用權要依賴土地而存在:商譽內含于企業整體資產的組合之中:專利權要通過配方、工藝成生產線來體現或實現,等等。因此,無形資產的使用價值是間接的,要依賴于一“定物質條件才能實現。沒有依托的實體無形資產便成為空中樓閣

2、無形資產的價格,具有高度的不確定性。企業的無形資產,有些是經政府有關部門批準授予的或決定的,例如專利權、士地使用權商標權等:有些是業開發經營的結果,如商譽、非專利技術等。

房地產開發公司獲得的土地使用權通常被認為是無形資產，它與固定資產最本質的區別是是否有實體的存在。固定資產有實體，而無形資產要依靠實體而存在。開發商獲得無形資產土地使用權，利用土地建造房屋用于不同的用途時，相關土地使用權的計入成本核算的方式也會有所不同。

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