現(xiàn)在一些房地產(chǎn)公司名下有大量的國有土地，這也是一筆財(cái)富，如果公司對(duì)外投資，收購其它公司的話，可以用土地使用權(quán)入股，既然是投資入股，就會(huì)涉及到投資收益，因此會(huì)產(chǎn)生稅收。那么，土地使用權(quán)投資入股稅收政策是什么?下面我們跟隨小編了解下。

一、土地使用權(quán)投資入股稅收政策是什么?

1、營業(yè)稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。因此，母公司將土地使用權(quán)作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅、對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。

根據(jù)上述規(guī)定，母公司以土地使用權(quán)投資給子公司，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)視同銷售;母公司應(yīng)按購入土地的成本價(jià)投資給子公司，除非取得土地是外購的可按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入外，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或關(guān)聯(lián)方的應(yīng)稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按合理方法調(diào)整。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，母公司取得土地的成本、稅金等費(fèi)用可按規(guī)定在稅前扣除。

4、契稅

對(duì)以國有土地使用權(quán)投資入股的行為，要按規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：(一)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。

二、土地使用權(quán)出資的履行方式是什么?

如同一般財(cái)產(chǎn)出資的要求一樣，交付亦為土地使用權(quán)出資的基本要求。土地的交付即為對(duì)土地的占有和控制的轉(zhuǎn)移，只有公司實(shí)際的占有和控制土地并進(jìn)而利用土地，土地使用權(quán)出資的實(shí)際價(jià)值才能得以實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，土地使用權(quán)的出資不僅需要交付，而且還需采取法定的權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。土地，是典型的不動(dòng)產(chǎn)，土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)出資既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，按照物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則，應(yīng)采取公示的方式，即辦理土地使用權(quán)的過戶登記，只有經(jīng)過登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權(quán)，出資人也才是完全履行了其出資的義務(wù)。

綜上所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，土地使用權(quán)投資入股的情況比較多見。根據(jù)土地使用權(quán)投資入股稅收政策，公司以土地使用權(quán)入股的，免征營業(yè)稅，需要繳納增值稅、所得稅和契稅。其中所得稅的計(jì)稅依據(jù)就是投資入股的收益，而契稅的話，則按照合同金額的3%左右征收。

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