目前城鎮(zhèn)化建設的步伐正在不斷加快著，所以很多地方都會面臨著拆遷，包括一些企業(yè)和工廠，但是有些人又會擔憂了，租的廠房會不會有所賠償呢，下面小編就帶領大家一起來了解一下租的廠房拆遷補償標準，希望能夠給大家?guī)硪欢ǖ膸椭?/span>

一、承租企業(yè)在拆遷前的準備

許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認為,只要我能拖得住撐得久,動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上,這是一種非常錯誤的想法。

首先,法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強制手段。《行政強制法》和《條例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權依照法律程度申請強制拆遷,被拆遷人、拆遷關系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現(xiàn)實的想法;

其次,在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r,但我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項目應當補償、哪些情形應當照顧、基于何種標準補償,都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,所有的拆遷補償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。

再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上,而忽視了補償款分割的法律風險化解。律師在辦案的過程中,經(jīng)常會遇到這種情況:在補償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進共退,以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后,被拆遷人、承租人以及拆遷關系人會因為之前的權屬約定不明而再起訴訟,請求法院依法為其進行動遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動遷款的分割,更容易出現(xiàn)親朋關系破裂、子女關系緊張的情況。而這一切,其實都可以通過拆遷前的準備,通過約定各方權利的方式,很容易地把拆遷后的法律風險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關系人并沒有注意到這一點,而徒增許多煩惱和糾紛。

二、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準備工作有:

(1)深度審查拆遷中的各方權利義務關系,確定因拆遷而發(fā)生關系的各方主體

與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因為土地、房屋的權屬關系復雜,在拆遷過程中會有更多的拆遷關系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權辦公用房,并享有完整的國有土地使用權,被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權人,拆遷關系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷,因原有權屬不明,甚至土地轉讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn),使得各方主體權利義務不清楚,拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此,律師提示:對于產(chǎn)權歸屬不明確的企業(yè),在拆遷實施后、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi),建議咨詢或者聘請律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利、動遷款分割方案做民事權利的約定,以有效化解可能發(fā)生的法律風險。

(2)積極準備對被拆遷房屋的產(chǎn)權關系證明、現(xiàn)有設備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關材料證明

有很多當事人并沒有預估到相關材料證明是件很復雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設備數(shù)目,對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查,而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補償時相當被動。常言道,破家值萬貫,對企業(yè)資產(chǎn)設備的核查應當是一個細致、認真的工作,應當提前介入,為后來的評估做好準備。被拆遷房屋的產(chǎn)權關系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉讓合同等文件;現(xiàn)有設備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單。

勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同,以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工,勞動期限如何等。如有事實勞動情形的,建議應盡快補充勞動合同,以證明雙方的勞動關系。另外,社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發(fā)票證據(jù)予以證明,如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償,可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進行協(xié)商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,也應提交相應數(shù)據(jù)及證明材料,以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。

(3)聘請律師介入,在專業(yè)律師的指導下制定拆遷策略

拆遷涉及范圍廣、補償標準各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關系人 “怕”拆遷。“怕”的原因無外乎兩點:一是拆遷跨度時間長,繁瑣事情多,很多企業(yè)初次接觸拆遷,對此束手無策;二是缺乏相關的拆遷法律知識,在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復雜性和專業(yè)性,對于法律關系復雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。

三、拆遷實施中,租的廠房拆遷補償標準的項目

如前所述,在法律實踐中,企業(yè)拆遷補償主要分為四部分:一是拆遷資產(chǎn)補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。

四、關于租的廠房拆遷補償標準問題。

關于非承租企業(yè)的拆遷補償問題除上述應當補償?shù)馁M用之外,至少還應當包括以下兩個方面的補償:

1、廠房及其他不動產(chǎn)的征收補償。該部分補償標準一般由省、市政府制定,或者按照重置成新價,由被拆遷人指定的評估機構進行評估。

2、土地使用權收回的補償費用。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的相關規(guī)定,滿足特定條件,收回土地使用權的應當給予適當補償。但在辦案實踐中,所謂的“適當”很難界定,各地相差懸殊,需要律師在辦案過程中,根據(jù)具體案件的不同情況,制定解決方案。

3、關于劃撥取得土地使用權的,是否給予補償問題,理論界意見不一,筆者認為,應當給予補償,并且給予的補償不應少于出讓的土地。

五、關于集體土地企業(yè)拆遷相關法律問題

集體土地上企業(yè)拆遷的,除土地相關補償費用外的其他方面補償費用參照上面所述。

土地方面補償費根據(jù)下面規(guī)定處理,《土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。? 。

這里需要注意兩個問題:第一,征收土地的補償是根據(jù)土地的用途補償?shù)?標準全國每個地方不盡相同,具體標準由省政府制定區(qū)片綜合價。第二,要有合法的土地使用權證明,如跟集體組織簽訂的租賃合同等。

通過上面的分析，大家已經(jīng)基本了解了租的廠房拆遷補償標準，一般企業(yè)拆遷補償主要分為拆遷資產(chǎn)補償；停產(chǎn)停業(yè)損失；拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用等等。企業(yè)拆遷對于企業(yè)主來說是一件大事,企業(yè)拆遷補償是否如意直接關系到企業(yè)主今后的事業(yè)安排,甚至直接影響到企業(yè)主的生活。企業(yè)拆遷維權需采用最直接有效的方式,切不可走彎路,時間勝于一切。

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