一、承租人與房屋的共有人的優先權誰更優先

實踐中存在房屋共有人與承租人同時主張優先購買權的情況，在這種情況下，誰的權利更優先，我們認為共有人權利應優先于承租人。

理由是：

1、從權利屬性上講，承租人主張的優先購買權是基于租賃權，租賃權本質上是一種債權，雖然法律賦予了租賃權一定的類似于物權的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權的性質。共有人主張的優先購買權是基于共有權，共有權是一種物權。按照民法原理，當物權與債權同時并存時，物權的效力應優于債權。

2、從權利設置目的及救濟上講，共有人的優先購買權是為了保護共有人的財產而設立的，承租人的優先購買權則是為了穩定租賃關系，設立承租人優先購買權的目的，也可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現。因此，即使承租人不享有優先購買權，其租賃權仍然能夠得到保護，但如果共有人不享有優先購買權，其權利則難以獲得其他保護。

3、從物價值的綜合利用上講，共有人作為共有財產的所有權人，其財產與爭議財產的利害關系較之于承租人更為密切，讓其享有優先購買權更能讓財產歸于整體和一個產權人，更有利于物權的行使和更有效地利用物的價值，同時法律上共有人對爭議的共有財產比承租人負有更多的義務，讓其優先行使購買權，更能體現權利與義務相對等的原則。

二、承租人如何行使優先購買權

(一)拍賣出租的房屋是否應當提前三個月通知承租人

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)第一百一十八條的規定：“出租人出賣房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

根據特別法優于一般法、新法優于舊法的法律適用原則，拍賣出租的房屋的通知期間應當以合同法的規定為準，即出賣之前的合理期間，而不必一定限定為三個月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當事人按照自己對于“合理期間”的理解來進行通知，必然存在法律裁判不確定性的風險，因此，建議辦事處應當在拍賣之前的盡早時間通知承租人。

人民法院在民事執行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。”因此，對于人民法院民事執行的拍賣，應當在拍賣五日以前通知。

(二)未提前通知，但買受人已完成過戶登記，是否可能導致買賣無效而被撤銷登記?

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對于出賣人通知的法律規范為強制性規范，在未提前通知的情況下出賣房屋，由于違反了法律的強制性規定而無效。但是，如果買受人已經善意的完成過戶登記，根據公示公信原則，買受人可以獲得房屋所有權。而且由于拍賣是公開市場行為，法律更加傾向于對于第三人的保護。這里需要注意的是由于承租人的優先權為法律所明確規定，未提前通知的情況下拍賣并過戶登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風險，因此，建議辦事處應當提前通知承租人后再進行拍賣。

(三)“承租人在同等條件下享有優先購買權”中的“同等條件下”在拍賣實踐中應如何掌握?

不同拍賣公司對于拍賣過程中如何針對承租人優先權的行使有著不同的實踐，因此，各種實踐方式在細節上肯定會有出入。但是，這里可以介紹一種比較常用的方式：拍賣師叫價之后，如果存在有效的最高應拍價，拍賣師會直接詢問優先權人是否行使，如果，優先權人明示表示愿意接受，則簽署拍賣成交確認書，反之，如果優先權人拒絕行使優先權，則視為放棄優先權，由應拍人簽署成交確認書。

(四)有待繼續深入思考的問題：優先權人放棄優先權的方式和期限限制。

法律已經明確要求出賣人提前通知優先權人，但是，在何種情況下，可以認定優先權人放棄優先權呢?如果，在通知期間內，優先權人明確表示放棄優先權，則無異議。但是，如果出賣人在出賣通知中明確優先權的行使期間，優先權人未作表示，是否認定為棄權，法律爭議很大，因為這涉及“默示棄權”的問題，在法律無規定、當事人無約定的情況下，一般不會認定。但在一般的買賣當中，出賣人的通知期間是否也是優先權人行使優先權的失權期間，法律沒有規定，所以，很難認定。這是法律規定不完善的地方，有待于立法的進步。

以上知識就是小編對“承租人與房屋的共有人的優先權誰更優先”問題進行的解答，實踐中存在房屋共有人與承租人同時主張優先購買權的情況下，一般以共有人的優先權為先。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。

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