商業房產租賃要注意哪些問題

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第二百二十四條?【轉租】承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

陷阱一：出租主體

商業地產租賃合同簽訂前需要核實房屋產權證書的原件，必要時還應在房屋交易中心查詢房屋權屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實房屋租賃合同的出租方與產權證書登記的所有權人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權人的委托書等法律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權人的同意或授權。承租方一旦忽視對出租方主體資格的審查，則可能會掉進房東“合同效力”的陷阱。

陷阱二：土地性質

我國建設用地使用權按用途劃分為工業用地、居住用地和商業用地等不同類型。根據物權法和相關房地產法律規定，房屋實際用途應當與土地用途一致。未經有關部門批準，擅自改變土地用途，例如在居住或工業用地上開設商業項目，則有一定的法律風險。我們曾遇到這樣一個案例，當事人租賃工業用地上建造的房屋開設酒店，裝修進行了一半后卻發現因土地性質問題無法通過工商、消防等審批程序。申領不到合法的經營執照，當然就無法再繼續承租和經營下去。由此造成的經濟損失由誰承擔?一場不可避免的房屋租賃糾紛就此產生了。

陷阱三：轉租問題

轉租是商業地產租賃中經常遇到的，且關系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經房東同意擅自轉租，則構成違約行為，嚴重的可導致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。

第二種轉租方式是房屋承租權轉讓，指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續履行房屋租賃合同的行為。這種轉租方式也是“盤店”的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會涉及到裝修，設備、技術的一并轉讓和補償，所以在合同中應分別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。

陷阱四：裝修改造

商業地產的承租人在接手后一般都會對房屋進行不同程度的裝修改造。在此提醒物業裝修改造必須把握的幾個原則：

一、必須事先得到房東的書面同意。

二、不能損害原房屋主體結構，影響房屋建筑安全。

三、裝修工程的消防報批和驗收責任由承租人負責。

四、合同期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。

我們在實踐中經常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因導致雙方合作破裂，這時候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點。裝修需要拆除還是補償，補償的標準又是什么，為避免雙方陷入爭執的僵局，事先的約定是非常必要的。

陷阱五：消防問題

商業地產在租賃中一般需過兩道消防關，一是房屋在竣工驗收時應取得的房屋消防驗收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于商業經營場所時在開業前應通過的消防安全檢查。前者是業主的責任，后者一般是承租人的責任。

曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請消防驗收時，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業。可是房屋本身的結構又不適合再添建逃生梯，結果自然造成房東與承租人之間互相指責，推諉責任，釀成訴訟。為避免類似的糾紛發生，承租人在租賃合同簽訂前最好請工程專業人員實地查驗租賃房屋是否具備所開辦的經營項目的硬件條件，裝修改造方案也應先獲消防審批后再動工，并應事先約定好雙方各自的消防責任。

以上內容就是相關的回答，在簽訂商業房產租賃的時候，必須要確定出租的主體是誰還要這個商業性質的土地性質，還會涉及到之后的轉租問題，在一切都已經約定好之后才可以避免糾紛的發生，如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。