一、住改非拆遷經(jīng)濟損失應該怎么補償?

根據(jù)2003年國務院辦公廳《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的相關規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

實踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現(xiàn)了不同的做法：

1、按照房屋的實際用途補償，也就是說能夠具體認定房屋確實是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，根據(jù)住宅房屋的實際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營、是否有營業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償?shù)摹?/p>

5、住宅房屋部分用于經(jīng)營使用的，該部分按照商業(yè)用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。

二、“住改非”如何認定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償”。

因此，在國有土地上房屋征收補償中，房屋的性質(zhì)對房屋價值評估具有重大影響。由于住宅性房屋與非住宅性房屋(經(jīng)營性用房)具有不同的價值評估標準，因此在實踐中需要對房屋性質(zhì)作出認定，以免對被征收人的利益造成損害。

“住改非“類型的房屋情況復雜，是介于住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那么具體是如何認定的呢?

第一，被征收房屋的性質(zhì)是住宅。

第二，被征收房屋在實際上用作經(jīng)營。當然如何認定“經(jīng)營”事實的存在，也有具體要求：

(1)依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體、地點、經(jīng)營內(nèi)容等，因此可以直接認定房屋的實際用途。當?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應當以實際經(jīng)營地為準。

(2)完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，免稅單位應當提供免稅證明。

(3)租賃手續(xù)。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

(4)經(jīng)營時間。在實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，一些被征收人會臨時將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。

當公民在購買了房產(chǎn)后也是可以合理的擁有房屋的使用權和所有權的，雖然房屋的性質(zhì)是屬于住宅的類型但是如果在經(jīng)過鄰居的同意后當事人也是可以將房屋改成生產(chǎn)經(jīng)營用房的，那么房屋管理部門在對住改非類型的房屋進行拆遷后也是會按照住改非的標準來支付征地補償款。

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