一、問：什么樣的人才是業(yè)主?

答：業(yè)主是指依法登記取得房屋所有權的人。

因人民法院、仲裁委員會的法律文書，因繼承或者受遺贈或者因合法建造取得房屋所有權的人也是業(yè)主，這三種業(yè)主均不需要以依法登記為前提條件。

基于與開發(fā)商之間簽定的商品房買賣合同已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的人也可以認定為業(yè)主。

二、問：車位、攤位、樓臺可以取得房屋所有權證及土地使用權證嗎?

答：車位、攤位符合以下條件的可以依法取得房屋所有權證、土地使用權證：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的。

露臺符合以下條件的可以依法取得房屋所有權證、土地使用權證：專屬于特定的所有權人，專屬于特定房屋，且開發(fā)商銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。

三、問：樓頂屬于頂層房屋的所有權人嗎?

答：樓頂不歸頂層房屋的所有權人所有，歸該棟建筑物的所有的住戶共同共有，頂層房屋的所有權人對樓頂的使用應當經該棟建筑物的所有的住戶同意，收益也應當歸該棟建筑物的所有的住戶享有。

此外，開發(fā)商如約定將樓頂出賣或者贈與給頂層房屋的所有權人的，該約定也是無效。

四、問：一樓的底商可以在一、二樓的結合部及外墻面上懸掛廣告牌、廣告標語嗎?

答：可以。業(yè)主基于經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。

五、問：開發(fā)商擅自將車庫、車位以出售、出租、贈與等方式處分致使業(yè)主不能取得車庫、車位或者取得車庫、車位較為困難的，業(yè)主應以何種方式維護自己的合法權益?

答：《物權法》第七十四條第一款規(guī)定“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”,《物權法》有關的司法解釋規(guī)定“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例?！睋陨弦?guī)定可知，業(yè)主對小區(qū)內的車位、車庫享有配置比例的所有權或者使用權，如果開發(fā)商沒有按照配置比例將車位或者車庫處分給業(yè)主，則業(yè)主可以依法向開發(fā)商主張“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”的權利。

此外，業(yè)主還享有請求公布小區(qū)內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況。

《物權法》第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！薄段餀喾ā废嚓P的司法解釋規(guī)定“建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位?！比绻_發(fā)商將上述所述的車位出租、出售或者贈與進行處分的，則業(yè)主可以主張?zhí)幏譄o效，并將處分的車庫、車位歸自己使用。

六、問：哪些事項應由業(yè)主大會表決通過，業(yè)主大會的表決方式是怎樣的?

答：應由業(yè)主大會表決通過的事項有：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途，利用共有部分從事經營性活動，處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項等。

籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，其他事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。其中，專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

七、王某發(fā)現自己的鄰居將原先用于居住的房屋改作經營性用房，經常發(fā)出噪音，刺激性氣味嚴重影響了自己及家人的日常生活，當找到該鄰居協商時，該鄰居卻聲稱自己已經得到樓上樓下的三分之二以上住戶同意為由進行抗辯。

問：王某應如何維護自己的合法權益?鄰居的抗辯理由成立嗎?

答：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未經有利害關系的業(yè)主同意的，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。本案中鄰居的抗辯理由是不成立的。王某可以要求鄰居將經營性用房再次改回居住用房，消除對自己的生活居住的影響。

八、李先生一直與業(yè)主委員會不和，業(yè)主委員會對此也對李先生耿耿于懷，近期業(yè)主委員會通過了一項決議，李先生認為該決議侵害了其合法權益。

問：李先生應如何維護自己的合法權益?

答：業(yè)主可以按以下規(guī)定依法維護自己的合法權益：業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。

九、某小區(qū)業(yè)主一直懷疑物業(yè)公司違法使用、侵占物業(yè)維修基金，當小區(qū)的業(yè)主聯合向物業(yè)公司質詢時，物業(yè)公司卻矢口否認，并以未經領導批準為由拒絕提供相關的明細表。

問：業(yè)主應如何得知物業(yè)維修基金的使用情況?

答：業(yè)主可依法向人民法院起訴請求查閱建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況。

十、問：房屋的承租人享有業(yè)主的權利嗎?

答：房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。