２．開發(fā)商在施工過程中可能會修改圖紙，這可能會造成原始預測面積與實測面積較大差異 ２０００年９月修訂的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第十條規(guī)定：“售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。”這個報告中的面積就是“預測面積”，該面積主要是開發(fā)商委托有資質的測繪部門根據(jù)圖紙得來的。這樣，只要施工圖紙與分攤說明不變更，預售面積和實測面積的誤差肯定相對較小。 但在此《規(guī)定》出臺前，由于沒有硬性規(guī)定，市場中相當一部分項目的預測面積是開發(fā)商自己算出的。哪些該公攤，哪些不該公攤，都是發(fā)展商自己定，由此遺留的問題成為購房人投訴的重點。 其實，即使在此《規(guī)定》實施之后，仍有部分開發(fā)商在施工過程中，對戶型或公攤部位進行修改。于先生告訴我們，《規(guī)定》第十條同時也規(guī)定：“預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告?！币簿褪钦f，開發(fā)商如果在施工過程中更改了設計，就應向測繪部門重新申請測量。 于先生強調，如果開發(fā)商能完全按圖紙施工，而且公攤部位不變，實測面積與預測面積的誤差一定會在新購房合同規(guī)定的３％面積誤差范圍以內(nèi)。 ３．政策的不完善也是產(chǎn)生測量誤差的一個重要原因 于先生介紹，目前房產(chǎn)測量當中，測量單位所依據(jù)的政策本身就有許多不完善的地方： Ａ有關公用面積具體分攤計算的政策目前還不夠完善，政策只規(guī)定了分攤部位，但如何分攤計算卻沒有具體規(guī)定； Ｂ個別關鍵術語沒有解釋。如規(guī)范中多次提到“勒腳”，但到底什么是“勒腳”卻沒有解釋，陽臺與平臺的準確定義沒有解釋等等； Ｃ有些建筑面積如何測算，規(guī)范沒有反映出來。如墻體不垂直的、挑窗臺承重柱突出墻外、室外樓梯具體如何計算等規(guī)范中就沒有提到，這就特別容易導致作業(yè)人員因理解不同而測算出不同結果。 ４．測量本身就有誤差 同樣是１Ｍ長的尺子，每個人測出的卻是不一樣的，也就是說測量本身就有誤差，但目前北京市房產(chǎn)測量有其允許誤差范圍，通俗地講，１００平方米的房地測量誤差不得超過正負０．６平方米。 對面積有異議怎么辦？ 對此，于先生回答，商品房面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積組成，故業(yè)主們對面積的質疑無非就是對套內(nèi)建筑面積與公攤的公用面積的質疑。而哪些面積是否可以分攤不是由測繪部門來確定，它實質上是一種確權行為，而目前業(yè)主的大部分糾紛主要集中在公攤面積上，所以，業(yè)主們?nèi)绻麑珨傆幸闪x，應要求發(fā)展商對分攤部位進行具體說明，了解是否符合房地產(chǎn)主管部門的政策規(guī)定，如果要投訴，應向房地產(chǎn)產(chǎn)權主管部門申請復查；如果對面積數(shù)據(jù)有疑義，可以要求原測量單位進行復測，如果還有疑義可以向上級房地產(chǎn)測繪主管部門申請復查。 另外，需要說明的是，房產(chǎn)測繪從純粹的技術角度講，它屬于測繪領域比較簡單的一種，但是從專業(yè)角度講，房產(chǎn)測量與其他的測繪有很大的不同，房產(chǎn)測量涉及到大量的測繪技術知識、建筑知識、房產(chǎn)的政策與相關的法律法規(guī)，同時涉及到千家萬戶的利益，因此它具有很強的專業(yè)性、政策性及法律性。 在糾紛處理當中常常涉及到政策性、法律性和權屬爭議的問題，導致對個別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。北京市仲裁委曾委托市測繪所根據(jù)望京某小區(qū)４位業(yè)主的要求進行復測，要求測出其準確的建筑面積，但由于測量要同時進入其他沒有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長期家中無人，這件事到目前仍沒有解決。