房東悄悄賣房租客有沒有優先購買權（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

案情簡介：房東悄悄賣房

2010年5月1日，原告陳某與被告林某簽訂房屋出租協議，約定被告林某將位于××市××路某號門市房出租給原告使用，租期兩年自2010年5月1日起至2012年4月30日止，約定兩年租金2萬元，原告已經付清該款項。2012年4月15日，原告陳某與被告林某續簽房屋租賃協議，約定原告繼續承租涉案房屋，租賃期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，年租金1.5萬元，房租于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通過郵政儲蓄銀行將2013年5月1日至2014年4月30日的房租1.5萬元匯至被告林某賬戶。

2013年8月25日，二被告口頭約定被告汪某購買被告林某所有的涉案房屋，被告汪某并向被告林某支付5000元定金。2013年9月5日，被告汪某又向被告林某支付購房款4萬元，被告林某向被告汪某出具收條。2013年9月12日，二被告補充簽訂房屋買賣協議，約定：被告林某將涉案房屋賣給被告汪某，總價款為34.5萬元，首付4.5萬元，其中貸款15萬元，剩余款項于2013年9月12日前全部付清，貸款到賬過戶，如被告林某再次違約則雙倍賠償，賠償金額為19.5萬元，被告汪某一切費用均由被告林某賠償，如被告汪某反悔，已交被告林某的房款不退。同日，被告汪某向被告林某匯款15萬元。2013年9月16日，原告訴至本院，請求確認其對涉案房屋具有優先購買權。

法院判決：駁回原告訴訟請求

被告林某作為房屋的所有權人出賣租賃房屋，應當在出賣之前的合理期限內通知作為原告的承租人，原告享有以同等條件優先購買的權利。若第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持。

二被告達成房屋買賣意向后，被告汪某依照約定支付了定金及部分購房款、向稅務部門繳納了購房所需的稅費、向評估機構交納了評估費、并向房管部門遞交了房屋所有權轉移登記申請書，即二被告就涉案房屋的買賣已經進入房屋所有權變更登記程序，被告汪某為所有權變更登記作出了必要的準備并履行了其應盡的義務，應當認定為被告汪某作為善意第三人購買涉案房屋，并履行了辦理房屋所有權登記的必要手續，現原告主張優先購買權，不利于市場交易的穩定，二被告簽訂的房屋買賣合同應當繼續履行，本院對原告主張確認優先購買權的訴訟請求依法不予支持。

律師說法：租客是否有優先購買權

民法典生效之前的規定：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的；

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

(四)?第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”

法律賦予承租人的優先購買權，屬于債權性質，該債權的行使條件并非是絕對的，而是有階段限制的，優先購買權的行使僅能發生在買賣過程中未辦理房屋過戶手續前，而非房屋買賣的整個過程中。若買受人系善意且已經辦理了所有權登記手續，則承租人的優先購買權喪失。本案中，被告汪某履行了辦理房屋所有權登記的手續，且為善意，根據上述法律規定，租客陳某的優先購買權已經喪失。

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