“有電視嗎？”“有！”“拿來(lái)看看。”

“請(qǐng)看，這是設(shè)計(jì)圖紙、這是效果圖，等我們?cè)旌昧耍迳想娋湍苁埂Ｄ绻F(xiàn)在付款，我們可以打折……”要是東西都這么賣，顧客非給累死。可我們最缺不了的房子很長(zhǎng)一段時(shí)間都是這么賣的。對(duì)于消費(fèi)者而言，買期房似乎就要習(xí)慣成為自然了，但，現(xiàn)在有了些變化。 世紀(jì)嘉園很執(zhí)著，項(xiàng)目非要做到結(jié)構(gòu)封頂才開盤，光大花園也熱衷于現(xiàn)房交易，朝陽(yáng)園用已經(jīng)入住的現(xiàn)房，促進(jìn)在建樓座的銷售……一些有南方背景的房地產(chǎn)公司給北京帶來(lái)的不僅僅是投資，還有南派的概念。 現(xiàn)房銷售在南方的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一種趨勢(shì)，而是一股潮流。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海、廣州、福建的購(gòu)房者非常挑剔，如果發(fā)現(xiàn)買到手的現(xiàn)房與樣板間有點(diǎn)小差別都不樂意。至于期房銷售的概念，在他們的腦子里，幾乎等同于宣布開發(fā)商缺乏實(shí)力。“金暉新村”、“金海灣”、“荔景苑”等項(xiàng)目都是現(xiàn)房銷售。畢竟，消費(fèi)者才是市場(chǎng)的源動(dòng)力。而在北方，雖然現(xiàn)房銷售已經(jīng)有了星星之火，但它能否燎原呢？ 消費(fèi)者更偏好現(xiàn)房。 首先，買現(xiàn)房當(dāng)然好了，想住的話，馬上就能搬進(jìn)去；想租呢，立即就能見到錢，要是買了期房怎么也要等上個(gè)一年半載的吧？ 其次，現(xiàn)房更直觀，更實(shí)在。現(xiàn)在宣傳的威力實(shí)在太大了———看廣告，以為買了間花房；看效果，似乎住進(jìn)了天堂；看樣板，心里樂得像花一樣；搬進(jìn)去才知道買的是柴房。這么說(shuō)當(dāng)然夸大了一些，但吃過廣告宣傳虧的人可不是少數(shù)。從目前的市場(chǎng)看，購(gòu)房人買期房的憂慮，資金、風(fēng)險(xiǎn)倒還算小事，最擔(dān)心的還是期房的質(zhì)量能否像銷售人員說(shuō)的那么好。據(jù)一些房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在消費(fèi)者反映的購(gòu)房問題中，質(zhì)量與宣傳不符的問題占首位。 第三，購(gòu)房人不用與開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人購(gòu)房者所能調(diào)動(dòng)的資金有限，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)間、精力也有限，一旦選定了期房項(xiàng)目，錢放進(jìn)去了，想轉(zhuǎn)身可就難了。這就好比股市，一旦發(fā)現(xiàn)被套，不到萬(wàn)不得己，你忍心割肉嗎？可從另一個(gè)角度看，買期房也有它的好處。 期房一般價(jià)格比較便宜。據(jù)大地測(cè)商的劉經(jīng)理介紹，便宜主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，購(gòu)房人提前交付了房?jī)r(jià)款，所以從交款日到房屋交付使用這段時(shí)間的利息要從現(xiàn)房?jī)r(jià)格中讓出來(lái)；其二，購(gòu)房人提前交付了房?jī)r(jià)款，勢(shì)必會(huì)與開發(fā)商共同承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)講，開發(fā)商應(yīng)適度讓出部分的風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)。這樣，買期房就有了一個(gè)短期內(nèi)升值的空間，當(dāng)然物業(yè)的升值并不主要取決于此。另外，現(xiàn)房交付時(shí)，內(nèi)外的裝修工程都已經(jīng)完成，許多結(jié)構(gòu)方面的隱藏工程就很難發(fā)現(xiàn)了。 但開發(fā)商喜歡現(xiàn)房銷售嗎？ 說(shuō)到現(xiàn)房銷售開發(fā)商的體會(huì)，那就各有千秋了。有的認(rèn)為現(xiàn)房銷售從經(jīng)營(yíng)角度說(shuō)就是失敗。一個(gè)住宅項(xiàng)目只要稍具規(guī)模，從立項(xiàng)到竣工至少需要依次投入幾個(gè)億的資金，甚至十幾個(gè)億，幾十個(gè)億。對(duì)于一般開發(fā)商來(lái)說(shuō)，都是個(gè)很重的負(fù)擔(dān)。而運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目至少要2年以上的周期，今天的社會(huì)，2年后的事兒誰(shuí)又能算到十拿九穩(wěn)呢？投資大，周期長(zhǎng)無(wú)疑增加了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，根據(jù)總體規(guī)劃，土地是有限的，一定程度上限制了市場(chǎng)的規(guī)模，誰(shuí)都希望捷足先登。而有些傾向于現(xiàn)房銷售的開發(fā)商，他們則希望拿現(xiàn)房來(lái)樹立自己的品牌，拿現(xiàn)房來(lái)表明自己的實(shí)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏的就是品牌。做到現(xiàn)房，或是結(jié)構(gòu)封頂再開盤，絕對(duì)是對(duì)開發(fā)商資金、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力的巨大考驗(yàn)。樣板間好做，樣板樓可就沒那么簡(jiǎn)單了。 面對(duì)可能到來(lái)的現(xiàn)房趨勢(shì)，消費(fèi)者也得準(zhǔn)備幾招挑現(xiàn)房的技巧。 從目前北京的工程管理體制看，豆腐渣工程的可能性不太大，畢竟是首善之區(qū)嘛。首先，建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，以及設(shè)計(jì)師的注冊(cè)資格管理非常嚴(yán)格，一旦某一環(huán)節(jié)承攬的業(yè)務(wù)超出了其資質(zhì)允許的范圍，那么這個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃方案的報(bào)審都不可能通過。其次，施工單位、監(jiān)理單位都是由有相應(yīng)資質(zhì)的單位通過招投標(biāo)方式確定，所以項(xiàng)目的基本質(zhì)量是有保證的。第三，所有的施工文件最后都要送交城建檔案館保存，以備日后調(diào)用。第四，北京市質(zhì)量監(jiān)督總站、各區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督站會(huì)在項(xiàng)目竣工后，對(duì)建筑進(jìn)行很專業(yè)的單項(xiàng)工程驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收，這樣才能開具竣工驗(yàn)收證明。通過這些環(huán)節(jié)，北京的住宅項(xiàng)目絕大多數(shù)都能滿足相應(yīng)技術(shù)規(guī)范的要求。 不過，購(gòu)房人親自檢驗(yàn)一下房屋質(zhì)量也有好處。在滿足技術(shù)規(guī)范之外，的確存在一個(gè)工藝水平高低的問題。所以看現(xiàn)房的第一招就是問一下施工單位是哪家？設(shè)計(jì)單位是哪家？目前，北京市場(chǎng)像城建集團(tuán)、建工集團(tuán)、住總集團(tuán)、中建公司、中鐵公司等施工單位都是響當(dāng)當(dāng)?shù)呐铺?hào)，他們的施工水平都很高，有的開發(fā)商甚至以他們的牌號(hào)作為自己項(xiàng)目的賣點(diǎn)。至于設(shè)計(jì)單位，北京市建筑設(shè)計(jì)院、建設(shè)部設(shè)計(jì)院、金田設(shè)計(jì)公司等都是甲級(jí)資質(zhì)，他們與開發(fā)商的密切合作，可以讓您在自己買的房屋里，切身體會(huì)一下“以人為本”的概念。 第二招，看現(xiàn)房要注意外立面、戶內(nèi)墻體。一般來(lái)講，立面、墻面應(yīng)當(dāng)比較平滑、色調(diào)均勻，不能出現(xiàn)明顯的裂痕。如果是大理石等材料的飾面要注意粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓起殼，鑲貼縫隙平直，無(wú)缺楞掉角，無(wú)裂紋。表面不變色、不起堿、無(wú)污點(diǎn)或砂漿流痕，光澤一致。 第三招，看現(xiàn)房不能空手去，最好帶上角尺、小錘、打火機(jī)。角尺類似于沒有斜邊的三角板。用它可以量量房間里所有的陽(yáng)角、陰角，如：地面與墻面的夾角等。如果所有的夾角都能滿足90度的話，說(shuō)明這活干的很漂亮。連這種活都可以做到這一水平，那么，房屋的整體質(zhì)量還是有保證的。用戶還可以用角尺在墻面上平滑的移動(dòng)，這樣可以看出墻面是否平整。帶小錘主要是敲擊墻體、地面等，從敲擊的聲音可以判斷是否有隱藏的空洞。用打火機(jī)可以檢查風(fēng)道。廚房的風(fēng)道的作用像個(gè)大煙囪，將點(diǎn)燃的火機(jī)放到通風(fēng)口附近，觀察火苗的晃動(dòng)可以檢查風(fēng)道的質(zhì)量。如果風(fēng)道不通風(fēng)，這種毛病一般不容易修理。當(dāng)然，購(gòu)房者也要注意無(wú)論是角尺，還是小錘都要干干凈凈的，使用時(shí)也小心一些，以免對(duì)房屋造成損害或污染。 第四招，看建材與廚衛(wèi)設(shè)備。目前，窗一般采用的是塑鋼窗，龍頭、馬桶等都鼓勵(lì)采用節(jié)能型產(chǎn)品。另一方面，水、燃?xì)獾仁褂靡幌滦睦镆脖容^踏實(shí)，這方面的小毛病，在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)忽略。 第五招，仔細(xì)看看戶型是否實(shí)用，是否能做到動(dòng)靜分區(qū)，污凈分區(qū)；面積也需要拿尺量一量。這方面的資料在我們以前的報(bào)道中就可以找到。 第六招，購(gòu)房者腿要勤。腿勤有幾個(gè)含義：一是看看有沒有在建的期房，一般一個(gè)項(xiàng)目會(huì)分為好幾期施工，買一期的現(xiàn)房，看看二期的期房，這樣對(duì)于結(jié)構(gòu)等隱藏工程會(huì)有個(gè)大致的了解；二是，看看學(xué)校、商業(yè)、郵電等配套情況。一般從開發(fā)程序上講，這些生活配套建設(shè)有些滯后。有時(shí)房子蓋好了，但教育、商業(yè)、郵電等部門尚未接管，也會(huì)造成一段時(shí)間生活的不便。如果附近有成熟社區(qū)，也就是說(shuō)這些配套已經(jīng)投入使用了，那房子就更值得買了。三是，看看交通情況，公交是否方便，道路是否通暢。 第七招，購(gòu)房者一定要考慮好自己工作場(chǎng)所與居所的距離，充分考慮到日后生活是否方便。曾經(jīng)有個(gè)案例，一位消費(fèi)者買了魯谷的新房，非常中意，并馬上進(jìn)行了裝修。可他的單位在北京站。結(jié)果沒上兩天班，他就后悔了，每天在路上花費(fèi)的時(shí)間太多。此時(shí)，他如果賣房，那裝修的費(fèi)用基本就算白扔了，新房反而成了雞肋。