住宅樓下可以開餐飲嗎

案件簡(jiǎn)介：

被告王-瑩所有的位于某小區(qū)的房屋是居民住宅，其將上述房屋出租他人從事串串香餐館經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該餐館的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給周圍業(yè)主帶來較為嚴(yán)重的大氣污染、噪聲污染等環(huán)境污染。原告馬-杰作為串串香餐館樓上房屋的業(yè)主遂將王-瑩訴至法院，稱由于自己家就在該餐館樓上，故長(zhǎng)期生活在嗆人的火鍋味中，且該餐館長(zhǎng)期半夜才停止?fàn)I業(yè)，噪聲污染嚴(yán)重。王-瑩未經(jīng)自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，并經(jīng)營(yíng)串串香生意，其行為嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的生活，現(xiàn)請(qǐng)求判令王-瑩排除妨害，停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。王-瑩辯稱，串串香餐館開業(yè)前是征得部分鄰居同意的，馬-杰的反對(duì)并不代表多數(shù)人的意見，故不同意其訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院駁。

法院審理后判決支持了馬-杰的訴訟請(qǐng)求。

法律分析：

“住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意?《物權(quán)法》施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。故必須達(dá)到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進(jìn)行“住改商”。上述案件中，王-瑩擅自“住改商”的行為顯然未經(jīng)該小區(qū)直接利害關(guān)系業(yè)主馬-杰的同意，因其改變房屋用途的行為，帶來的噪聲污染、大氣污染也嚴(yán)重影響了小區(qū)的秩序和環(huán)境，造成了相鄰業(yè)主的利益遭到不同程度的妨礙，故馬-杰有權(quán)要求王-瑩立即停止經(jīng)營(yíng)。

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