北京買房流程介紹

第一步，買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關鍵，否則有可能導致后面所做的一切都成了無用功。

第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5——7個工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業的他項權證。

第六步，將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口，拿受理單。第七步，憑受理單到農稅中心繳納相關稅費，拿完稅契證。第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產證。第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。

走完這些步驟，房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

二手商品房稅費：

二手商品房就是業主從開發商手中按照市場價直接購買后上市出售的房產類型，但是經濟適用房不屬此類。

契稅：成交價格的1.5%，如果是非普通住宅的房產，其契稅需要按照成交價格的3%交納;【名詞解釋：非普通住宅——凡是“建筑面積在140平米以上、容積率高于1.0、實際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房享受普通住宅待遇】。

營業稅：凡是房產證(或者稅務部門出具的契稅稅票)填發時間不足5年的，需要交納成交價格5.5%的營業稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照(實際成交價格——原購買價格)×5.5%的標準交納;

個人所得稅：凡是房產交付時間不足5年的，需要交納個人所得稅，個人所得稅有兩種交納方式：

1、適用于可以提供房產原價值憑證的：(實際成交價格——原購買價格——合理費用)×20%;2、適用于不能提供房產原價值證明或者合理費用憑證的：房產實際成交價格的1%。【名詞解釋：合理費用——合理費用一般是指業主在購房時所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續費等，但是需要提交相應的憑證，如裝修款發票等?！?/p>

如果房產已經滿5年的，屬于家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納

個人所得稅。如果業主在出售該房產當年內計劃再行購置房產的，可以向稅務部門提出書面申請，并先以納稅保證金的形式將個人所得稅交納，在1年內重新購置房產后將相應部分的個人所得稅退還。

房改房稅費：

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房產可以直接上市交易：

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納;

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%/?！久~解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區縣有所下浮)，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了;

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以

該房產當初房改時，交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“(實際成交價格——原購買價格——合理費用)×20%”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價(1560元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。

經濟適用房稅費：

經濟適用房是國家給予相應稅費減免和補貼的住房類型，所以該類房產上市交易的限制比較多：

契稅、印花稅、營業稅均按照商品房交易有關規定納稅;

個人所得稅：適用于商品房上市交易有關規定，但是由于經濟適用房規定5年之內只能原價轉讓，所以5年內的經濟適用房個人所得稅事實上是不需要交納的，滿5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅;

經濟適用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭;2、交付使用已滿5年的：可以按照市場價格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價格10%的綜合地價款。

這里需要特別注意還有一類“等同于經濟適用房管理”的房產類型，這類房產大多為“拆遷安置”類房產或者“回遷房”，他們只是產權證標注為經濟適用房，行政管理上比照經濟適用房，但是不受經濟適用房5年的限制，只要取得產權證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標準以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產權性質變為商品房。

關于土地增值稅

對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

其次，對于居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收

土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

在土地增值稅的繳納上，大多是采用了按照成交價格的1%繳納的方式。

有關稅費減免的規定：

1、拆遷居民可以持拆遷證明免除與拆遷補償數額對應部分的契稅;

2、一年內賣舊買新的可以免除出售原房產所得部分的個人所得稅，但是需要先以納稅保證金形式交納到稅務部門