1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍;后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤，沒有相應(yīng)的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)。

出賣人因?qū)嵱匈Y本少達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，為了融資往往采用兩個(gè)途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來，開發(fā)商出售給買受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來受損失的還是購房者;二是，由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件，然后開發(fā)商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的"工程價(jià)款優(yōu)先受償"權(quán)，對(duì)工程實(shí)施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購房者。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，購房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效，并且要求開發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，對(duì)于這種情況，買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

一般在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，那么購房者就需要按照約定支付首付款或者一次性支付全部房款，但這僅僅是意味著當(dāng)事人之間的交易完成了，而對(duì)于購房者來講要真正擁有商品房，還需要辦理房產(chǎn)證，也就是將商品房過戶到自己的名下，依法進(jìn)行了登記之后，那么房屋的物權(quán)變更才會(huì)生效。