一、購買無產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些
1、不能進(jìn)行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動,即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同,不受法律保護(hù);
2、在房屋被拆遷時(shí)無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償;
3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任;
4、如過所交易房屋為非法開發(fā)、無房產(chǎn)證,則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財(cái)產(chǎn),可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行;
6、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無法申請繼續(xù)使用該土地。
二、買無產(chǎn)權(quán)房注意什么
1、違約風(fēng)險(xiǎn)
由于房子沒有房產(chǎn)證,從交定金簽合同到過戶的時(shí)間長,這期間就可能遇到市場的大起大落,一但房子漲價(jià)或者降價(jià)的幅度過大,就可能存在其中一方違約的風(fēng)險(xiǎn),到時(shí)候被動一方也只能啞巴吃黃連了。
2、一房多賣
沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)出現(xiàn)一房多賣的情況非常多,由于房子沒有房產(chǎn)證明,如果碰到那種負(fù)債累累的業(yè)主,有可能同時(shí)和多方買家簽訂合同,收取定金或者首付,糾紛難免。
3、首付較高
一般來說,業(yè)主在出售沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn)時(shí)都會要求較高的首付,因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主在房產(chǎn)證沒有辦理的時(shí)候就著急出手,一般是遇到了資金周轉(zhuǎn)困難的情況。而因?yàn)闆]有房產(chǎn)證,無法辦理購房貸款,因此會要求買家前期支付一大筆首付,這樣買家壓力就會增大。
4、無法抵押
沒有房產(chǎn)證的房子從簽約到過戶的時(shí)間比較長,如果買家在簽了買賣合同,付了定金或房款之后遇到緊急用錢的情況,這套房子是無法作為抵押物向銀行貸款的。
5、查封風(fēng)險(xiǎn)
房子沒有房產(chǎn)證,就無法過戶給買家,即使雙方簽了房屋買賣合同,房子的產(chǎn)權(quán)也仍然在原業(yè)主手里。如果原業(yè)主身上有債務(wù)糾紛,那么在合同存續(xù)期間,這套房產(chǎn)就很有可能被法院查封。而被法院查封是無法上市交易的,原來簽訂的購房合同也可能無效。
無產(chǎn)權(quán)房只有限制使用權(quán),即可居住、一定程度的可出租(經(jīng)產(chǎn)權(quán)人/法人同意后),但不可轉(zhuǎn)戶,即無權(quán)交易、上市、贈與、繼承(需要辦相應(yīng)手續(xù)回購才可以繼承),如需賣出(權(quán)利),產(chǎn)權(quán)人具有優(yōu)先購買權(quán)。市場上存在賣小產(chǎn)權(quán)和違規(guī)操作的專賣小產(chǎn)權(quán),賣小產(chǎn)權(quán)指將使用權(quán),即賣方是產(chǎn)權(quán)房或京產(chǎn)權(quán)房同意出售是相應(yīng)的受法律保護(hù)的。轉(zhuǎn)賣小產(chǎn)權(quán)特指擁有小產(chǎn)權(quán)的人的違規(guī)賣方,合同不受法律保護(hù),風(fēng)險(xiǎn)比較大。
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