一、出售后商品房保修期是多久?

關(guān)于保修期的長(zhǎng)短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的低保修期限。”

因此房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說(shuō)的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。”

依據(jù)國(guó)務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的低保修期限為：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限);

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;

5、其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定;

6、建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

二、怎么計(jì)算房屋保修期?

根據(jù)上面幾個(gè)不同的法律來(lái)看，房屋保修期的規(guī)定很復(fù)雜。

我們舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)房屋于2002年1月1日竣工，而開(kāi)發(fā)商于2003年1月1日向買(mǎi)受人交付使用，交付時(shí)施工單位對(duì)屋面防水的剩余保修期為4年，而《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中規(guī)定的低保修期限3年低于該存續(xù)期，那么保修期應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為4年;如果開(kāi)發(fā)商于2005年1月1日向買(mǎi)受人交付使用，施工單位對(duì)屋面防水的剩余保修期為2年，少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中規(guī)定的3年的低保修期，那么保修期應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為3年。

購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商延長(zhǎng)保修期，但開(kāi)發(fā)商不得要求縮短保修期。

三、房屋哪些部分不能保修?

那么是不是說(shuō)在房屋保修范圍內(nèi)的都可以保修呢?其實(shí)并不是這樣的，那么，什么情況不屬于保修范圍呢?

1、因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷

這條規(guī)定的內(nèi)容并不難理解，尤其是在裝修中經(jīng)常發(fā)生這個(gè)問(wèn)題，比如說(shuō)私自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗設(shè)計(jì)，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體等等，這些行為在裝修中并不少見(jiàn)。

2、不可抗力造成的質(zhì)量缺陷

不可抗力也不難理解，像地震、水災(zāi)、大風(fēng)等自然災(zāi)害，都屬于不可抗力的范疇，發(fā)生這類問(wèn)題時(shí)，房屋不在保修范圍內(nèi)。

當(dāng)公民購(gòu)買(mǎi)了房屋后也是需要規(guī)定房屋的質(zhì)保期的，如果說(shuō)在質(zhì)保期內(nèi)房屋產(chǎn)生了質(zhì)量問(wèn)題后也是需要由開(kāi)放商進(jìn)行維保的，那么在計(jì)算房屋保修期時(shí)也是會(huì)按照工程方完工以及開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收合格之日開(kāi)始計(jì)算的，那么房屋的具體保修期也是會(huì)根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)確定。

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