一、以債抵租是否適用買賣不破租賃？

以債抵租不適用買賣不破租賃。因?yàn)閭鶆?wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

二、買賣不破租賃的法律效力

買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對(duì)性原則，確定了合同外第三人對(duì)合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢(shì)必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對(duì)于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

1、“買賣不破租賃”的概念及對(duì)抗效力

通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無法行使房屋的使用權(quán)，此時(shí)，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時(shí)，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實(shí)踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個(gè)層面的含義：第一，承租人基于租賃權(quán)對(duì)于第三人主張排除妨害請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。第二，承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。

2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系

受讓人從出租人(原所有人)處購(gòu)買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言，受讓人在受讓租賃物時(shí)即享受以下權(quán)利：①租金請(qǐng)求權(quán)。此租金請(qǐng)求權(quán)以受讓人受讓時(shí)租賃關(guān)系繼續(xù)存在，承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請(qǐng)求。租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人要將租賃物返還給出租人。

受讓人受讓租賃物，即負(fù)擔(dān)以下義務(wù)：

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時(shí)，受讓人便負(fù)有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對(duì)租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時(shí)，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實(shí)現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個(gè)表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強(qiáng)行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長(zhǎng)短，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。

承租人的權(quán)利義務(wù)：

①使用收益的權(quán)利。承租人訂立租約的目的在于對(duì)租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉(zhuǎn)占有而使此權(quán)利成為現(xiàn)實(shí)，承租人可就租賃物直接行使使用收益權(quán)。由于此權(quán)利的行使以占有為必要，因而占有權(quán)也成為承租人所必享有的一項(xiàng)權(quán)利。

②請(qǐng)求除去妨害的權(quán)利。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務(wù)。

③費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。因出租人負(fù)有使承租人對(duì)租賃物為使用收益的積極義務(wù)，所以承租人為恢復(fù)此狀態(tài)所支付的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由出租人償還，例如關(guān)于修繕的費(fèi)用，此點(diǎn)已達(dá)共識(shí)。

同時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下義務(wù)：

①保管租賃物的義務(wù)。出租人承擔(dān)修繕或瑕疵擔(dān)保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對(duì)租賃物的占有權(quán)，對(duì)保管租賃物有便利的條件，其應(yīng)負(fù)善良管理人的注意義務(wù)，承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。我國(guó)合同法第222條就對(duì)此義務(wù)做出了明確的規(guī)定，即承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這是一項(xiàng)法定義務(wù)。

②支付租金的義務(wù)。

③返還租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結(jié)束時(shí)，承租人喪失對(duì)租賃物的占有權(quán)，受讓人恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)，可基于物權(quán)權(quán)能請(qǐng)求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。

3、原出租人與承租人之間的法律關(guān)系

原出租人因讓與租賃物而脫離出租人的地位，與承租人之間不再發(fā)生租賃合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，例如原出租人不能再向承租人請(qǐng)求租金支付，承租人在租賃關(guān)系終了時(shí)，不再向原出租人履行返還租賃物的義務(wù)。二者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)基本終止。

綜上所述，買賣不破租賃被設(shè)計(jì)出來是為了讓出租方和租賃房能夠有一個(gè)權(quán)利上的平衡，如果承租的人是因?yàn)槭种械膫鶛?quán)而得到居住房子的權(quán)利，此時(shí)雙方的關(guān)系并不是正常情況下的平等狀態(tài)，如果債務(wù)抵銷也就會(huì)讓租賃關(guān)系從此滅失，所以不應(yīng)該適用這個(gè)原則。

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