一、以債抵租是否適用買賣不破租賃？

以債抵租不適用買賣不破租賃。因為債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的“買賣不破租賃”原則。

二、買賣不破租賃的法律效力

買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務。買賣不破租賃的適用，勢必產生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標的物所有權人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權利義務進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關系。

1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力

通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內，買賣關系不能打破租賃關系，新房主無法行使房屋的使用權，此時，租賃權的效力大于轉讓效力。只有當租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基于租賃權對于第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權。第二，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權人也一并遵循。

2、受讓人與承租人之間的法律關系

受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據(jù)我國合同法規(guī)定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產生法定繼承性的租賃關系。一般而言，受讓人在受讓租賃物時即享受以下權利：①租金請求權。此租金請求權以受讓人受讓時租賃關系繼續(xù)存在，承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關系結束后，承租人要將租賃物返還給出租人。

受讓人受讓租賃物，即負擔以下義務：

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務。租賃合同中，出租人的義務在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時，受讓人便負有保持租賃物合于承租人使用收益的義務。

②維修義務。租賃關系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應當予以維修。

③妨害除去的義務。與維修義務基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預兆時，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔保的義務。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負瑕疵擔保責任能有效促成此目的的實現(xiàn)，也是租賃權物權化的一個表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務。買賣不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關于原租賃合同之租期的有無和長短，依原約定，受讓人無單方面變更的權利。

承租人的權利義務：

①使用收益的權利。承租人訂立租約的目的在于對租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉占有而使此權利成為現(xiàn)實，承租人可就租賃物直接行使使用收益權。由于此權利的行使以占有為必要，因而占有權也成為承租人所必享有的一項權利。

②請求除去妨害的權利。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務。

③費用償還請求權。因出租人負有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務，所以承租人為恢復此狀態(tài)所支付的費用應當由出租人償還，例如關于修繕的費用，此點已達共識。

同時，承租人應當承擔以下義務：

①保管租賃物的義務。出租人承擔修繕或瑕疵擔保義務是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對租賃物的占有權，對保管租賃物有便利的條件，其應負善良管理人的注意義務，承租人因未盡善良管理人的義務致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應承擔責任。我國合同法第222條就對此義務做出了明確的規(guī)定，即承租人應當妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。這是一項法定義務。

②支付租金的義務。

③返還租賃物的義務。租賃關系結束時，承租人喪失對租賃物的占有權，受讓人恢復所有權的圓滿狀態(tài)，可基于物權權能請求承租人履行租賃物返還的義務。

3、原出租人與承租人之間的法律關系

原出租人因讓與租賃物而脫離出租人的地位，與承租人之間不再發(fā)生租賃合同中的權利義務關系，例如原出租人不能再向承租人請求租金支付，承租人在租賃關系終了時，不再向原出租人履行返還租賃物的義務。二者之間的權利義務關系在所有權移轉時基本終止。

綜上所述，買賣不破租賃被設計出來是為了讓出租方和租賃房能夠有一個權利上的平衡，如果承租的人是因為手中的債權而得到居住房子的權利，此時雙方的關系并不是正常情況下的平等狀態(tài)，如果債務抵銷也就會讓租賃關系從此滅失，所以不應該適用這個原則。

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