一、沒有真正取得購房資格前,簽訂的合同有效嗎
按照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,就房屋買賣合同而言,在當(dāng)事人簽字蓋章之后自然就成立生效了。不過,根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的,合同無效。
這類糾紛中,如果買家沒有購房資格而簽訂了房屋買賣合同,是不是就會導(dǎo)致合同無效了呢?
答案是《房屋買賣合同》有效。因為這條合同法的規(guī)定講的是,合同違反了“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”會無效,但是國務(wù)院的“限購令”和各地的地方政令,都屬于中央政府、地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策文件,并非國家的法律也就是全國人大和全國人大常委會制定的、行政法規(guī)(國務(wù)院根據(jù)法定程序制定),所以不會導(dǎo)致合同無效。
法律依據(jù):
《中華人民共和國合同法》第五十二條
有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
二、如何簽訂購房合同?
(一)約定應(yīng)盡量詳盡房屋買賣合同均為格式合同,雖然有的只是一方負(fù)有的義務(wù),但需對方配合的也應(yīng)約定明確。如戶籍遷移、家具電器的處理、各類表計的數(shù)字確認(rèn)等。這些事宜有的是附隨義務(wù),有的是構(gòu)成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明,往往會產(chǎn)生爭議。
(二)條款應(yīng)留有余地具體磋商合同條款時,對于重要的合同義務(wù),如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應(yīng)當(dāng)明確之外,其他條款的約定,應(yīng)有一個合理的緩沖期,以彌補和挽救合同于萬一。如果沒有任何挽救或回旋余地,就被動了。同時,一旦進入訴訟也很難平衡雙方的利益。
(三)收集保存好證據(jù)注意保留雙方履約過程中的證據(jù)很關(guān)鍵。在相信對方的同時,不能失去防備而不保留證據(jù)。實際上收集和保留履約過程中證據(jù)的行為,是明智的也是必需的,也可為日后爭議的解決帶來主動和便利。如某項事情商量好后,應(yīng)簽訂一個補充協(xié)議,包括如有其他告知事宜,都應(yīng)通過掛號信函的方式進行溝通。
如今有很多城市都作出了限購令,而這主要也是為了控制當(dāng)?shù)氐姆績r,避免出現(xiàn)房價畸形增高的情況。但無論是國務(wù)院出的限購令還是各地的限購政策,這也只是中央政府、地方政府的政策性文件,不能算是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,所以在這樣的情況下雖然購房者沒有購房資格,但簽訂的購房合同也是有效的。
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