針對目前我國房地產市場所呈現出來的一種極其不正常的銷售模式，甚至是近乎于扭曲的房產價格，從而導致我國政府不得不通過一系列的渠道對房地產市場進行干預。雖然干預的程度有限，但每一種政策的出臺及影響力絕對是長遠的，比如說商品房限購政策，這在一定程度上多少遏制了房價的上漲。

一、商品房限購政策具體是什么?

核心內容就是限制貸款問題 首套房按基準利率 二套房按110%以上不等放貸或不容許放貸 各城市掌握不一樣

中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購房時間需相隔兩年以上;禁止公司購房。

基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。 在人口大量流入、土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網絡簽約兩個信息系統，不需全國聯網。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統的建設和聯網，這項工作非常有價值。系統建成后，將可有效支持開征多套房房產稅，并可優化40個城市范圍內的限購。

其他手段可重歸市場化：

第一、取消商業銀行的差別化信貸，并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業。現行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能，必須靠銀監會三令五申才可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監會可根據全國宏觀調控需要規定按揭首付和利率的底限，由商業銀行在此基礎上，按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。

第二、取消限價房，逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅;住房保障體系從“以售為主”轉向“租售并舉”，將來可轉向“以租為主”直至最終取消經濟適用房。

第三、原用于調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向，盡量減少易導致暗箱操作的綜合評標。

自住房和商用房在首付上是沒有區別的，只有在繳納稅費的時候商用房比自住房多了土地增值稅這個稅種。現在首付的情況可以分為：

1、在首套房的情況下，購買新房并且面積不超過90平米的繳納首付可以最低為20%;

2、在二套房的情況下，購買房產的最低首付為50%;

3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款;

4、其他的情況最低首付為30%。

二、實施限購政策的意義

1、主要意義

中國的房地產調控政策，應該遵循的原則是對市場干預最少、符合行業發展規律從而有利于長期穩定發展的政策體系。為此，在加強住房保障之外，在中心城市應長期實施商品住宅限購，徹底遏制投機和過度投資，同時取消一些現有非市場化的調控措施，可以確保行業長期平穩健康發展。

2、產生影響

(1)多地初現退房潮

由于政策的出爐時間與消費者下定金的時間存在“時間差”，深圳、北京、廣州等城市的部分樓盤已經在十一之后，大量在9月認購的客戶，銀行貸款的審批將變得異常嚴格。北京聯達四方房產經紀公司總經理楊少峰透露，據其近期從一線市場了解到的信息，在9月簽約客戶中，不能達到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少占同期成交量的1/3，加上二次調控出臺后還有些客戶抱著僥幸心理搶關突圍，“絕大部分在售項目將面臨史上最大規模的退房潮”。

(2)住建部提示：違反限購令辦不了房產證

限購令出臺后，由于個別購房人超出當地規定的家庭限購套數，新購住房無法辦理合同備案或房地產登記，引起了一些經濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風險。

對此問題，住房城鄉建設部發布風險提示，鄭重提醒房地產交易各方參與人應當詳細了解房地產調控政策，重點是本地區限購住房套數的相關規定，防止因對政策的不了解而產生經濟和法律風險。同時，房地產銷售機構要加大對限購措施等調控政策的告知力度。房地產開發企業、房地產經紀機構應當在銷售現場、經營門店顯著位置標示限購措施的主要內容，并加強對員工的管理和培訓。房屋銷售人員、經紀人員應按照誠實信用原則，如實準確告知每一位購房者相關政策并作出必要的風險提示，避免造成不必要的退房糾紛。

3、影響范圍

2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房產稅“敲山震虎”，在“最嚴調控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節樓市跌入“冰點”。新一輪調控高壓下，多方期盼樓市會出現“合理調整”。“春節交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關人士表示，隨著緊縮政策陸續執行到位，調控“戰果”有望擴大，2011年房價將得到一定遏制。但在調控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個急需迫切解決的問題。

雖然商品房限購政策目前在全國絕大多數的省市都有開始實行，但這并不代表著自己所在地區的商品房也是限購的，因為我國的商品房限購也是由北京，上海等這些地區首先作為試點，然后才逐步的開始實行的，對于商品房的限購政策，最關鍵的問題就是要限制二套房的貸款和首付比例。

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