一、責任劃分

買賣房屋合同違約賣方應承擔哪些法律責任

1、在房產交易中，若是由于賣方的個人行為造成交易無法繼續履行的，買方可以向賣方提出解除合同，并且追究其法律責任，而賣方不但要把已收取的定金返還給買方，還要依法賠償買方的損失。

2、房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得十分錯綜復雜，至于違約金的數額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數額是多少，如果約定數額很大，那賣方屆時就很可能是得不償失。

3、也有多種情況的發生，比如賣方因轉讓房屋處于查封狀態而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務。違約責任的承擔不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導致房產被查封，賣方都應該承擔違約責任，拒絕履行合同構成根本違約。

4、對于乙方也就是賣房者來說違約給乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經濟損失。除了支付違約金之外，由于乙方在合同規定應交付房屋之日至實際交付日這段期間實際上占用了甲方的資金，還應向甲方再支付所占用資金的利息。

買賣房屋合同違約中介應承擔哪些法律責任

中介違約要看具體的簽訂的委托協議上有沒有明確授權范圍，這就要求委托代理雙方在委托中介辦理相關事宜的時候明確惡人范圍，依照合同進行：

1、違約金指的就是合同的當事人不履行或者不按約定履行合同的時候，應該付給對方當事人由法律規定或者合同上約定的一定數額的貨幣。違約金是可以分為法定的違約金和約定的違約金，凡是法律上規定的違約金就是法定違約金，由合同雙方當事人在合同上約定的違約金就是約定違約金。

2、賠償損失，對于因為當事人的違約行為給對方的當事人造成的財產損失的，應當賠償對方的當事人因為違約所而受到的損失，這就是承擔賠償損失的違約責任形式。

二、案例分析

案例1：交易成本增加買方希望解除合同

京版國五條細則落地后，張羅兩個月的小張犯了難。據了解，在新政落地之前，小張與房主李先生簽訂了購房合同，小張以180萬元購買李先生名下的小兩居，并交付定金10萬元。然而，因為種種原因，小張和李先生未能在新政落地前完成網簽。新政實施之后，按照其中對二手房繳納差額20%個人所得稅的規定，該房源的交易需要繳納近20萬元的個人所得稅，按照他們簽訂合同的補充協議，其中規定此次交易涉及的稅費全部由乙方，也就是小張來承擔。

面對突增的近20萬元，小張覺得性價比不足以打動他在此置業，所以，小張便與房主李先生溝通，希望解除之前的購買協議，并退還他已支付的定金10萬元。對此，房主李先生認為，既然是小張反悔，要求解除合同，按照合同補充條款中的規定，這屬于乙方根本違約，不光不能退10萬元的定金，小張還應支付他違約金。

小張認為，新聞上說過二手房交易加稅部分應由賣方承擔，如果多的這近20萬個人所得稅由李先生承擔，他也不想解除合同。但實際上是因為李先生不愿意承擔這筆稅費，所以他才要求解除合同的，李先生也有過錯，不能單純要求他賠償，所以應該把定金退給他。

律師說法：

應按照合同約定執行違約金雙方可協商

**金誠同達律師事務所律師于*紅認為，在小張和李先生簽訂的購房合同及補充協議中，對雙方的責任義務都做出了明確的規定，其中補充協議第三條中就提到：甲乙雙方同意，本交易涉及的稅費全部由乙方承擔，并直接向主管機關繳納。而且小張和李先生達成買賣協議時，國五條已經出臺，只是還沒有出臺地方細則，該合同是買賣雙方明知北京或出臺相關政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對于稅費增加的風險其實是有預判的。

根據該合同補充協議的第四條第3款，乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，其中就包括“拒絕購買該房屋的”。而且該條款中規定，乙方應在違約行為發生十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。據此條款，甲方也就是李先生無須退還小張的10萬元定金，甚至還有權利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達成交易的原因有政策因素，小張可以與李先生友好協商，減少違約金的支出。

案例2：無過戶資格賣方要求解除合同

兩年前，程先生購買了順義區的一套別墅，當時該套房的房產證還沒有終辦理下來，于是程先生與房主方先生達成協議，約定先將物業交割給程先生，等到房產證辦理下來，雙方在去辦理過戶手續。當時該房屋的價格約為12000元/平方米。

入住了兩年，程先生的心一直是懸著的，因為聽說這種無房產證的交易法律是不保護的。3月，程先生從開發商處得到消息，5月底該項目的房產證就能批下來了，本來終于可以塵埃落定，但京版國五條細則又給他增添了不確定因素，他沒有購房資格了。

程先生是北京人，一直單身，目前和父母住在城區內的一套三居里，房產證上是他的名。按照以往的限購政策，他名下可以有兩套住房。但按照新的國五條細則，他已經不能再購買二套房了。

程先生希望房主方先生可以繼續等待他一段時間，等到他具備購房資格了再行過戶，而方先生則認為，這份買賣合同已經無法履行，而且是程先生的過錯導致他的希望可以與程先生解除合同，并且他愿意退還程先生已支付的房款，且不追究程先生的賠償責任。而程先生則不這樣認為，他們雙方簽訂合同時，該房產并不能交易，程先生選擇先支付方先生大部分費用，并等待房產證下來以后過戶，而他如今沒有購房資格了，房主為什么不能再等等他呢。

據了解，目前該房屋所在小區的均價已上漲至24000元/平方米。

律師說法：

賣方有權要求解除合同買方無須承擔違約責任

于*紅律師認為，雖然國家不鼓勵無房產證的二手房交易，但該案例中的合同和補充協議本來就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件完全履行的合同，而其所附條件為：房產證辦下來，賣方具備出讓的權利并能為買房辦理轉讓手續;買方在辦理轉讓手續時能辦理受讓手續。在上述條件成就前，交房、付款等都能履行，只是過戶手續沒有辦理，因此這個合同完全能夠履行，是雙方對未來權益的處理，因此具備法律效益。

如果在簽訂合同前，國家政策已對買房資格有規定，買方是明知國家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導致終無法過戶，那么責任應該是買方，國家政策不構成不可抗力，如果賣方要求買方承擔違約責任，買方會很被動。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過程中，因國家政策變化導致沒有資格，屬于不可抗力，買賣雙方均可主張合同自動解除，都不需要承擔違約責任。

以上就是小編為大家總結的內容，賣家在于買家簽訂合同之后，無論是賣家還是買家出于什么原因違約，都會牽扯到一個違約責任劃分的問題，值得注意的是在處理這種問題的過程中，主觀原因占有一定的比例，所以小編建議大家在處理問題的過程中要注意細節問題!希望小編的解答能幫助到您!