隨著各地城鄉(xiāng)改造的展開，回遷房這個(gè)詞越來越多的出現(xiàn)在人們的視野中，但是因?yàn)槟承﹪?guó)家政策的相關(guān)規(guī)定和個(gè)別客觀原因，很多回遷房無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也就是我們通俗話講的沒有房本，但是基于市場(chǎng)價(jià)格和房屋面積等因素，這些房在房地產(chǎn)領(lǐng)域頗有市場(chǎng)，那么購(gòu)買回遷房沒房本都有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

回遷房是指國(guó)家征收被拆遷人的房屋及附隨土地后，提供給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置用房。

因被征收土地及房屋的性質(zhì)不同，回遷房的性質(zhì)差別很大，購(gòu)買回遷房的風(fēng)險(xiǎn)亦有所不同。

判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個(gè)：一是該房屋是否已經(jīng)成功辦理房屋所有權(quán)證，二是該房屋性質(zhì)是否允許其轉(zhuǎn)讓，這兩個(gè)要素需要同時(shí)具備，才能成就一個(gè)沒有風(fēng)險(xiǎn)的回遷房交易。

只是很遺憾，能夠同時(shí)滿足上面兩個(gè)條件的回遷房太少，甚至能辦下產(chǎn)權(quán)證的回遷房都少得可憐。所以很公平，回遷房出售時(shí)都很便宜。某種程度上講購(gòu)買回遷房就是一場(chǎng)賭博，你要賭所購(gòu)房屋在遙遠(yuǎn)的未來能辦下證來，你要賭賣給你房子的房主純潔善良不會(huì)因房?jī)r(jià)瘋漲有絲毫心動(dòng)，還要賭房屋過戶時(shí)國(guó)家不會(huì)出臺(tái)什么特別的政策征你一個(gè)高額的稅。

簡(jiǎn)單講一下回遷房無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因：大多回遷房為征收農(nóng)村集體土地后，補(bǔ)償給被拆遷農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償安置用房，常見的包括城中村改造、綠化隔離帶工程等。不要認(rèn)為農(nóng)民和集體土地離我們很遠(yuǎn)，北京的三環(huán)內(nèi)現(xiàn)在仍有未完成征收的農(nóng)村集體土地，更不要提通州、昌平、大興、房山這些所謂的「新城」了。農(nóng)民被征土地后，得到的補(bǔ)償就是一家五六套回遷房，中國(guó)的拆遷是一件多么神奇的事，幾番戰(zhàn)爭(zhēng)和博弈之后，被拆遷人和政府都接受了這個(gè)結(jié)果，房屋數(shù)量盡量滿足被拆遷人，但是不給這些房屋辦證。當(dāng)然更重要的原因是，這些房屋在興建的過程中很多都是沒有經(jīng)過合法規(guī)劃、審批手續(xù)的，殘酷一點(diǎn)說，這些房屋都是違章建設(shè)，這樣的房屋如果都允許辦證，社會(huì)還會(huì)和諧嗎。

當(dāng)然，有些回遷房的建設(shè)是符合相關(guān)規(guī)定的，這些房屋可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，只是國(guó)家不想讓它們像商品房一樣任意流通，所以這些房屋會(huì)被加上一些特殊的標(biāo)簽，如：「經(jīng)濟(jì)適用房」、「按經(jīng)濟(jì)適用房管理」等。具備這些特殊性質(zhì)的回遷房在轉(zhuǎn)讓時(shí)是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能順利轉(zhuǎn)讓。

此外，也存在沒有任何瑕疵，能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋性質(zhì)為「商品房」的回遷房，這種房屋可以放心購(gòu)買。只是這并不是我們討論的狹義上的典型回遷房，它更接近商品房范疇。

簡(jiǎn)單講一下購(gòu)買回遷房的風(fēng)險(xiǎn)：

1.無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購(gòu)買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2.在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購(gòu)回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購(gòu)回遷房的一切權(quán)利。

3.很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等程序，房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

4.物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

5.回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，回遷房通常戶型相對(duì)較大，一戶被分租給多人的情形非常普遍，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。

回遷房地理位置大多都在城郊偏遠(yuǎn)處，也正因?yàn)檫@樣才使得它的價(jià)格相對(duì)較低，但是房屋產(chǎn)權(quán)證是房產(chǎn)所有的證明，如果沒有就會(huì)在用房過程中產(chǎn)生很多麻煩，同時(shí)在需要用房屋產(chǎn)權(quán)獲取收益時(shí)無法達(dá)到，而回遷房如果在住房設(shè)施上存在不足或隱患也會(huì)因?yàn)闆]有房屋產(chǎn)權(quán)證而不能及時(shí)處理，綜上所述，購(gòu)買回遷房沒房本的風(fēng)險(xiǎn)存在而且不容忽視。

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