二手房交易流程

一、簽合同

這一環(huán)節(jié)，除了簽訂存量房買賣合同外，還需要跟中介簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。涉及費(fèi)用的，除了房款外，中介費(fèi)也要明確。一般來講，中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為2%，買賣雙方各收取1%;由于是賣方市場(chǎng)，因此中介費(fèi)一般全部由買家承擔(dān)。目前，物價(jià)部門并沒有關(guān)于中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，最終收取多少，由雙方協(xié)商即可。每套房子因?yàn)閭€(gè)體情況不一、中介機(jī)構(gòu)不同，可能會(huì)存在差異。

二、查住房信息

根據(jù)新的契稅政策，購(gòu)買家庭二套住房也可享契稅優(yōu)惠。因此，市民購(gòu)買首套房、二套房，均應(yīng)查詢家庭住房信息。各區(qū)地稅局窗口開具《家庭住房情況查詢申請(qǐng)表》，填驗(yàn)蓋章后持表格前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢，查詢不收費(fèi)。

三、提前還貸

如賣家存在貸款未還清，需向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款;銀行審核通過后，對(duì)賣家發(fā)放提前還款預(yù)約單。

這時(shí)候，如果賣家想要用買家的首付款還貸，則買家需要準(zhǔn)備好首付款，付給賣家，賣家為買家開具提前還貸部分收款收條。如果首付款少于貸款余額，則差額部分由買賣雙方協(xié)商補(bǔ)足;如果首付款多于貸款余額，則差額部分交到不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行資金托管。

總之，在這個(gè)環(huán)節(jié)，買家就要拿出一筆購(gòu)房款了。在替賣家提前還款后，買家應(yīng)留意賣家的還款憑證、結(jié)清證明、還款明細(xì)單等。此外，買家也應(yīng)到銀行預(yù)審貸款，包括查詢個(gè)人信用報(bào)告等。

四、繳稅

合肥實(shí)行“先稅后戶”，買賣雙方需先在稅務(wù)局進(jìn)行繳稅，然后到不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行過戶。

其中，契稅，目前的標(biāo)準(zhǔn)是：

個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積90平方米以下，按1%稅率征收;90平方米以上的，無論是否大于144平方米，均減按1.5%征收;

個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅;

個(gè)人購(gòu)買家庭三套房的，一律按照4%征收。

增值稅方面，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅;個(gè)稅方面，可按照全額的1%或者差額的20%征收。

五、戶口遷出及物業(yè)費(fèi)結(jié)算

繳稅之后，賣家應(yīng)前往房屋所在地轄區(qū)派出所開具空戶證明。另外，前往小區(qū)物業(yè)公司開具物業(yè)費(fèi)結(jié)算清單;如小區(qū)無物業(yè)公司的，則由社居委開具《未實(shí)施物業(yè)管理的房屋過戶證明》。

六、資金托管

大多數(shù)二手房買方都是按揭購(gòu)房。這個(gè)環(huán)節(jié)，買家須籌集首付款。如果未用于幫賣家提前還貸，則須到不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行資金托管。具體金額來看，如果是購(gòu)買家庭首套房，首付需2.5成;如果是購(gòu)買家庭二套房，首付需4.5成。

七、過戶

資金托管完成后，雙方提交房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受理單，進(jìn)行二手房買賣登記。這里不動(dòng)產(chǎn)登記部門將收取如下費(fèi)用：登記費(fèi)50元(住宅);手續(xù)費(fèi)3元/平方米;工本費(fèi)一本免收，兩本以上10元/本;印花稅5元/本。土地收益金(房改房、經(jīng)適房等)。按照規(guī)定，7個(gè)工作日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成，新不動(dòng)產(chǎn)證下發(fā)。

八、貸款

新證下來后，買家可去銀行辦理他項(xiàng)權(quán)證抵押，銀行審批。這期間，部分中介趁機(jī)收費(fèi)被廣大購(gòu)房人所詬病。一般來說，銀行都會(huì)將房產(chǎn)評(píng)估作為貸款的前置條件。這時(shí)候，買方可以自己到市場(chǎng)上去找房地產(chǎn)評(píng)估公司做評(píng)估報(bào)告，費(fèi)用大多在一千以內(nèi)。而如果中介“代辦”，評(píng)估費(fèi)則會(huì)報(bào)出房?jī)r(jià)千分之二到千分之五不等的價(jià)格，有的高達(dá)數(shù)千元。

除此之外，部分中介公司還會(huì)收取貸款服務(wù)費(fèi)。有的中介會(huì)聲稱是因?yàn)殂y行要收取，有的則解釋為“跑腿服務(wù)費(fèi)”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，如果中介在收取中介費(fèi)時(shí)，承諾費(fèi)用包括交易、辦證、按揭服務(wù)的情況下，就不應(yīng)該再收取貸款服務(wù)費(fèi)。

因此，市民在交易前，一定要看清與中介簽訂的合同中所約定的服務(wù)內(nèi)容。如果希望中介費(fèi)也包含貸款等服務(wù)，應(yīng)明確寫在合同中，以免被中介巧立名目蒙混過關(guān)。

九、水電煤氣過戶、驗(yàn)房交房

這個(gè)環(huán)節(jié)雙方帶齊要件即可在相關(guān)部門辦理，不收取費(fèi)用。

十、支取放款

在確認(rèn)賣方戶口遷出、物業(yè)費(fèi)結(jié)清、房子驗(yàn)收無問題、水電煤氣過戶后，買方可同賣方簽字，賣方憑借資金托管房款支票到不動(dòng)產(chǎn)登記部門支取房子尾款。