中介承諾未兌現應退還中介費

2013年，在北京版國五條政策落地前，為了避免交納20%的個人所得稅，北京的二手房市場曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執行之前買了一套二手房，當時中介承諾可以在政策執行之前為王先生完成過戶手續，并將這一承諾寫進了居間合同之中，因此王先生就與業主簽訂了二手房買賣合同并交付了中介費以及定金。但是由于各種原因，最終未能在政策執行前完成該套房屋的過戶手續。新政策執行后，由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個人所得稅。算下來，個人所得稅要交20萬元。面對這筆高額的個人所得稅，王先生表示無力承擔。業主也表示不會為個稅買單，在該套房屋買賣無法進行下去的情況下，王先生提出解除買賣合同，并要求中介退還中介費。

該案例中，房地產中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執行前辦理完畢房地產過戶手續，房地產中介卻未兌現這一承諾，而這一承諾有證據證明確實存在，那么，中介機構應該退還中介費。

買房人原因造成房產不能過戶中介費不退

石先生在前不久通過一中介公司在望京購買了一套二手房，在簽訂二手房買賣合同以及與中介的服務合同之前，中介公司要求石先生先簽一個聲明：表示自己確認有購房資格，如購房資格出現問題導致無法過戶責任由買方自負。

石先生當時十分自信購房資格沒問題，沒有去確認自己的個稅和社保是否滿五年。但是當簽訂了二手房買賣合同后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過戶時卻發現自己的社保曾經因為工作變動斷過，因此他不具備購房資格，他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續的情況下，石先生要求解除合同并要求中介退還中介費，但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無法過戶的責任在石先生自己，中介沒有任何過失。

在這個案例中，買賣合同雙方的交易已經達成，中介機構已經完成了“居間”服務，導致合同無法履行的原因系石先生自己造成的，他應當對此承擔全部責任：向賣方承擔違約責任，向中介機構支付中介費用。

業主違約致交易失敗仍要支付部分中介費

郭女士與業主何先生在中介公司的居間服務下簽訂了二手房買賣合同。同日，郭女士支付了2萬元購房意向金，并在《中介費確認書》上簽字確認中介費為2萬元。而后，因業主何先生一方違約，未能繼續履行該合同，郭女士的購房計劃也宣告“破產”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金，并補償違約金2萬元。

當前的二手房市場上使用的居間合同，對于中介責任的完成不以網簽或過戶為準，而是以買賣雙方簽訂二手房買賣合同為準。也就是說，只要雙方簽訂了二手房買賣合同，中介的職責就已經完成，按目前的格式合同規定，中介就可以收取中介費了。

在上述案例中，房地產中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執行前辦理完畢房地產過戶手續，而房地產中介又未兌現這一承諾，這一承諾有證據證明確實存在，那么，中介機構應該退還中介費。

中介費的糾紛在二手房交易中并不少見，為了避免此類糾紛，我們應盡可能完成交易。為了完成交易，要盡可能多的核實房源產權、債務、抵押情況。如果資金不足，也不要輕易簽訂買賣合同并支付中介費。另外，建議客戶在買房時選擇正規大型中介，一來傭金不高，二來服務有保障。在當前二手房市場上使用的居間合同都是以雙方簽訂二手房買賣合同為準的情況下，建議買房人在買房前要先與中介公司協商簽訂補充協議，盡量把雙方的責任和義務約定得越詳細越好。甚至可以與中介協商約定在完成過戶后方可收取是中介費，在未完成過戶前不得收取任何費用。