二手房買賣要注意的幾點(diǎn)

注意一：核對(duì)《房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱“房證”)上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

注意二：確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。

原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。

再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。

律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。

注意三：買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

1、什么是房屋買賣合同里的“定金”?

是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由

買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。

2、房屋買賣合同里的“定金”有什么用?

該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方(買方)不履行合同時(shí)，無權(quán)要求賣方退還定金;當(dāng)收受定金的一方(賣方)不履行約定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。

范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。

3、交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。

(1)該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過房屋總價(jià)款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。

范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。

(2)不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。

法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門道。

也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎?”答案是：不一定!大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白“定金”的水到底有多深了……

例一：如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實(shí)信息，很容易給買方造成誤解，當(dāng)買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題，若此時(shí)買方提出：之前對(duì)該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對(duì)方往往會(huì)以買方先違約為由，不予退還定金。

例二：房屋買賣雙方談好價(jià)格后，買方交付了定金，一些不講誠信的房主有時(shí)會(huì)覺得房?jī)r(jià)賣低了，不想賣了，于是就會(huì)千方百計(jì)的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達(dá)到不退還定金的目的。

類似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長(zhǎng)的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對(duì)方宰割……

律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢?一方面，由于我國法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個(gè)不得超過主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。

買方在需要交付定金的情形下，要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。

另一方面，一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)(比如30日內(nèi))與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還(買方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體)。

通過以上介紹，律霸網(wǎng)小編希望對(duì)購房者能夠有幫助，盡量預(yù)防二手房買賣糾紛的發(fā)生。如果二手房交易雙方遇到一些糾紛問題，律霸網(wǎng)小編建議您去咨詢一下專業(yè)的律師，用正確、快捷的方式解決購房糾紛問題。