二手房買賣要注意的幾點(diǎn)
注意一:核對(duì)《房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱“房證”)上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致,核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示:仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
注意二:確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示:很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題,而往往忽略一些細(xì)節(jié)問題。例如:如果該房屋存在租賃給他人使用的情形,極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。
原因就在于,我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則,簡(jiǎn)而言之就是:“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后,原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋,而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。
再加上賣方在出售該房屋時(shí),原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”,如果處理不當(dāng),極易引發(fā)不必要的糾紛。
律師支招:所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況,再?zèng)Q定是否購買,如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子,最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明:承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。
注意三:買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱,支付大額定金前一定要三思而后行,因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán),從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。
1、什么是房屋買賣合同里的“定金”?
是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行,在尚未簽訂合同前由
買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。
2、房屋買賣合同里的“定金”有什么用?
該“定金”作為一種擔(dān)保,當(dāng)給付定金的一方(買方)不履行合同時(shí),無權(quán)要求賣方退還定金;當(dāng)收受定金的一方(賣方)不履行約定的內(nèi)容時(shí),應(yīng)雙倍返還定金。
范例:甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同,乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容,則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容,則須雙倍返還乙10萬元。
3、交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。
(1)該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定,但不得超過房屋總價(jià)款的20%,超過的部分,人民法院不予支持。
范例:甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同,最多只能約定10萬元的定金,超過10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。
(2)不要將“定金”寫成“訂金”,雖然只是一字之差,但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示:“定金”在二手房買賣過程中很常見,現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金,事后想要退回來,那都是相當(dāng)困難的,因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門道。
也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問:“如果交易失敗,是由于賣方或者中介的原因所致,那么定金能退回來嗎?”答案是:不一定!大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白“定金”的水到底有多深了……
例一:如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實(shí)信息,很容易給買方造成誤解,當(dāng)買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題,若此時(shí)買方提出:之前對(duì)該房屋存在誤解,現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金,對(duì)方往往會(huì)以買方先違約為由,不予退還定金。
例二:房屋買賣雙方談好價(jià)格后,買方交付了定金,一些不講誠信的房主有時(shí)會(huì)覺得房?jī)r(jià)賣低了,不想賣了,于是就會(huì)千方百計(jì)的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本,使得買方知難而退,從而達(dá)到不退還定金的目的。
類似上述的例子還有很多,結(jié)果要么是走上漫長(zhǎng)的法律維權(quán)之路,要么是自認(rèn)倒霉任對(duì)方宰割……
律師支招:那么究竟大家該如何約定定金呢?一方面,由于我國法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),只有一個(gè)不得超過主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。
買方在需要交付定金的情形下,要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠意即可,盡量不要約定大額定金,否則一旦發(fā)生糾紛,可能會(huì)增加不必要的損失。
另一方面,一定要在合同中明確約定:如果買方交付了定金,賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)(比如30日內(nèi))與買方簽訂房屋買賣合同,否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還(買方一定要保留好交付定金的收據(jù),而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體)。
通過以上介紹,律霸網(wǎng)小編希望對(duì)購房者能夠有幫助,盡量預(yù)防二手房買賣糾紛的發(fā)生。如果二手房交易雙方遇到一些糾紛問題,律霸網(wǎng)小編建議您去咨詢一下專業(yè)的律師,用正確、快捷的方式解決購房糾紛問題。
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中共黨員,現(xiàn)寧夏靈州律師事務(wù)所律師,自學(xué)高分通過國家司法考試并取得執(zhí)業(yè)資格證。從事社會(huì)法律服務(wù)至今,以辦案認(rèn)真勤勉、當(dāng)事人合法權(quán)益至上而著稱。有著豐富的庭審經(jīng)驗(yàn)和辦案能力。主攻合同糾紛、交通事故責(zé)任糾紛等人身財(cái)產(chǎn)賠償、醫(yī)療損害責(zé)任糾紛等。我的格言是:受人之托、忠人之事。
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