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買賣商品房的過程中常常出現(xiàn)意料之外的事情，商品房買賣違約就是最普遍的體現(xiàn)。在發(fā)生商品房買賣違約以后，守約方可以主張商品房違約金。那么，商品房買賣違約的違約金怎么算？現(xiàn)在就讓律霸小編來為大家做詳細介紹吧。

一、商品房違約金如何計算：依據(jù)合同約定

按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以在合同中就違約金問題作出規(guī)定。實踐中，在簽訂商品房買賣合同時，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會在合同中明確約定當事人一方逾期付款或者預期交付使用房屋時，應當承擔什么樣的違約責任，也就是說，會明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計算方法。

在商品房買賣合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計算按照合同執(zhí)行。

二、商品房違約金如何計算：法院作出判決

但也有一些商品房買賣合同當事人沒有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標準作為參照系來確定違約方的責任，以彌補守約方的損失。

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

本條是關于合同當事人沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法時應當根據(jù)什么標準確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的規(guī)定。當然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對其他違約行為(比如房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題)，法院會根據(jù)雙方的過錯、實際損失等因素來確定違約金。

三、商品房買賣違約怎么計算違約金：法院可以調(diào)整約定的違約金

《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

本條的規(guī)定內(nèi)容實際上包含三層意思：

1、當事人沒有按照合同約定履行義務或者遲延履行合同義務，構(gòu)成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任;

2、當事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失30%為標準，予以適當調(diào)整;

3、當事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應以損失確定違約金數(shù)額。

總之，商品房買賣中違約的一方必須對另一方予以賠償，實踐中大部分商品房買賣合同中約定了違約金條款，但是也有一些合同中未作此約定。在商品房合同沒做約定的情況下，法院會根據(jù)法律的規(guī)定來確定商品房違約金的數(shù)額。但是，法院在計算商品房違約金時，需要守約方提供證據(jù)來證明自己的損失。

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