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雖然農村房屋可以進行購買，但在實際買賣的時候可能會受到一定的限制，同時對于購房者來講也會承擔相應的法律風險。因此在購買農村房屋的時候才需要更加注意其中的事項，避免自己的利益受到更多損害。那么購買農村房屋的注意事項有哪些呢?我們一起在下文中進行具體了解吧。

一、購買農村房屋的注意事項

如果你打算購買農村房屋，必須要注意兩點：

(一)不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對所購農村房屋享有所有權所必需的。

宅基地使用證書是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的，只有當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。

當然，最好能讓當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發新的宅基地使用證書;如果不能，不必強求。因為從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

(二)如果你打算在購買農村房屋以后進行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內翻建，不能擴建到附近耕地面積范圍。如果擴建需要占用耕地、田地面積，則需經過相關部門審批，如果未經審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

二、關于農村房屋賣給城市居民

農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據如下：

(一)合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。

最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規的強制性規定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規范性文件;行政法規，是國務院制定的規范性文件。)

但至今沒有任何一條法律或行政法規禁止農村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規對農村房屋買賣做出了禁止性規定。即使有地方法規或地方政府的規章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規或地方政府的規章而認定買賣行為無效。

(二)土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

(三)從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。

眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

(四)《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。 我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

關于購買農村房屋的注意事項，律霸小編在上文中為大家總結了兩方面的內容，各位可以適當的參考了解一下。如果你在購買農村房屋的過程中遇到了什么爭議而不知道該如何解決的話，建議可以委托專業律師來幫助你。更多相關知識您可以咨詢律霸雙鴨山律師。

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