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眾所周知，二手房因?yàn)槠涮厥庑耘c一手房即商品房有著很多不同，在交房時(shí)我們看到的不是新房，因此所帶來的一些問題是需要我們引起重視 。比如說房屋的產(chǎn)權(quán)問題，質(zhì)量保修問題，按揭貸款問題等等。那么二手房買賣的注意事項(xiàng)有哪些呢？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。

一、二手房買賣的注意事項(xiàng)有哪些

(一) 房屋保修期問題：

根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，新商品房的保修期如下：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(70年);

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年;

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限在《保證書》中注明。保修期自業(yè)主接收交付之日起計(jì)。

二手房買主應(yīng)當(dāng)特別注意一手房的交房日期，推算自己購(gòu)買的二手房享受建設(shè)單位的剩余的保修服務(wù)期限。

(二)影響較大的房屋質(zhì)量問題

1、墻體裂縫及樓板裂縫。

2、滲漏。注意查看廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家?您家的日子一定不好過，還要注意天花板、窗臺(tái)下面有無水漬。

3、上、下水的質(zhì)量情況往往需要一個(gè)考察周期才能看出問題，在現(xiàn)場(chǎng)可以開打水流，看看水壓大小，試試排水速度。

如果在房屋驗(yàn)收的過程中發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗(yàn)收交接記錄中注明。注意向賣方索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后需要。

(三)交接鑰匙。要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、室內(nèi)各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)的鑰匙。

(四)交接水、電、煤氣、物業(yè)管理等費(fèi)用

1、結(jié)清水表賬單。在交房時(shí)，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。還要注意是否存在逾期未繳費(fèi)的情況，要賣方提交近期的水費(fèi)賬單。

2、結(jié)清電表、煤氣表帳單，注意事項(xiàng)同上，用智能卡繳費(fèi)的，一定要接收智能卡。

3、辦理有線電視過戶。

4、結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號(hào)碼，應(yīng)當(dāng)?shù)诫娦挪块T辦理過戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算電話、寬帶費(fèi)用賬單。

5、結(jié)算維修資金。

6、辦理物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用。

7、結(jié)清往年的供暖費(fèi)用。

8、遷移戶口。在交房時(shí)要確認(rèn)原房住的戶口已遷出，如果戶口尚未遷出，應(yīng)當(dāng)書面約定遷出的截止時(shí)間和違約責(zé)任確認(rèn)。

二、簽訂二手房買賣合同注意事項(xiàng)

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房，產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

要注意出賣人與房產(chǎn)證上的人名是否一致，并核對(duì)身份證明。另外要注意房產(chǎn)證上是否有共有人，如有，應(yīng)有共有人一起交易，最后，有的房產(chǎn)證上雖然未有共有人，但出賣人有配偶的，應(yīng)有配偶一起交易。

2、查看房屋產(chǎn)權(quán)是否完整 能否順利過戶

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。如果有抵押看是否能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

3、考察房屋是否允許轉(zhuǎn)賣

確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

4、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

5、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

6、考察房屋的實(shí)際情況

要具體查看房屋的周邊配套，房屋是否老化，房屋水電煤氣供應(yīng)是否齊全，房屋是否有物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境好不好等問題，看看周邊鄰居好不好相處。

7、考察二手房房屋房齡 審查居住歷史。

哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;哪些人住過，什么背景，是何種用途;是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案。

8、估算房?jī)r(jià) 打聽房子是否可以按揭貸款

對(duì)房屋進(jìn)行大概的估計(jì)，考量自己的經(jīng)濟(jì)能力，查看房屋是否可以辦理二手房按揭

因?yàn)槎址康奶卣鳎?gòu)買二手房程序比較繁瑣，買家看起來會(huì)比較費(fèi)勁。但正因?yàn)橘I二手房本身和一手房就存在較大差別的地方，所以，必須仔細(xì)謹(jǐn)慎才能減少或者避免由此帶來的麻煩。要是在這方面還有疑問的話，可以直接來電咨詢我們律霸的在線律師。

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