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有時(shí)候在簽訂了二手房買賣合同后，一方當(dāng)事人可能出現(xiàn)違約的情形，此時(shí)另一方就可以追究其違約責(zé)任。不過(guò)，在此之前需要先了解清楚買二手房違約的情形究竟有哪些，然后才好做出處理。下面就讓律霸小編來(lái)為您做詳細(xì)解答吧。

一、買二手房違約的情形有哪些

(一)出賣人將房屋直接賣給第三人。

如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過(guò)戶的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過(guò)戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。

(二)出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶。

在實(shí)際買賣過(guò)程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過(guò)戶。

在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。

(三)出賣人賣房后反悔并要求合同無(wú)效。

在這種情況下，買房人如果在買房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買房屋的，在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。

二、二手房買賣中買方能否退房

首付款比例提高、貸款利率提高、異地購(gòu)房限制、第三套房貸限制。自從更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策實(shí)施以來(lái)，由于買方無(wú)能力或無(wú)法購(gòu)房，各地退房情況屢見(jiàn)不鮮。具體退房的情形有：

一是樓市新政出臺(tái)后，買方可能因?yàn)槭赘犊畋壤岣摺①J款不能或已購(gòu)經(jīng)適房等原因?qū)е路课葙I賣合同不能繼續(xù)履行。律師建議，買方可以“情勢(shì)變更”為由，起訴到法院，要求解除合同，返還購(gòu)房款。專業(yè)律師提醒說(shuō)，存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶交易時(shí)用現(xiàn)金補(bǔ)足”，此種情況不得使用情勢(shì)變更原則。

第二種情況是買家主動(dòng)違約，他們基于對(duì)樓市新政的理解以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，寧愿損失定金或承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

第三種情況是買方被動(dòng)違約，如買方只有先將自己的房產(chǎn)出賣于第三人，才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同，由于第三人主動(dòng)違約或其他原因而導(dǎo)致自己的房屋未能如期出售，進(jìn)而導(dǎo)致買方不能如期履行合同或無(wú)法履行合同。在買方違約后，賣方可能主張買方承擔(dān)合同總價(jià)20%的違約責(zé)任。法院在裁判違約責(zé)任時(shí)會(huì)綜合考慮諸多因素，如作為守約方的實(shí)際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過(guò)錯(cuò)程度、守約方的預(yù)期利益等。買方律師如從這幾方面入手，違約金數(shù)額可能會(huì)大大降低。

上述三種情況，就是在買二手房的過(guò)程中比較常出現(xiàn)的違約情形，各位可以適當(dāng)了解一下。在發(fā)生買二手房違約行為的時(shí)候，守約方可以要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，一般情況下就是要求支付違約金。至于這個(gè)違約金的賠償數(shù)額，則還要根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行判定。

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