一、業(yè)主如何進(jìn)行物業(yè)管理自治？

管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，因而其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自由協(xié)商確定。有的國(guó)家在相關(guān)立法中對(duì)其內(nèi)容做了引導(dǎo)性列舉，或由政府相關(guān)部門(mén)提供管理規(guī)約的示范文本以供業(yè)主參考。一般而言，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的權(quán)利義務(wù)為核心，對(duì)以下事項(xiàng)作出規(guī)定：

1.物業(yè)區(qū)域概況。包括物業(yè)的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設(shè)施設(shè)備等的狀況。

2.業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的為基礎(chǔ)，并可以針對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況另行約定其他權(quán)利和特別義務(wù)。

3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法及其議事規(guī)則。包括業(yè)主大會(huì)的召集程序、議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)計(jì)算方法;業(yè)主委員會(huì)的選舉、任期、職責(zé)以及管理規(guī)約的修改程序等。

4.物業(yè)使用、管理、維修的具體規(guī)定。比如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的禁止行為，共用部分和設(shè)施的使用方式、經(jīng)營(yíng)方式(如是否可以在物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)設(shè)施)等。

5.關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)和公共維修資金問(wèn)題。例如，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約本質(zhì)上屬于自治規(guī)范，不得設(shè)立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責(zé)任的責(zé)任形式。并且規(guī)約可以約定，涉及到需要實(shí)施行政處罰措施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以及時(shí)報(bào)請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。業(yè)主行為危害其他業(yè)主利益時(shí)，受害業(yè)主可以直接向人民法院起訴。

7.業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，通過(guò)之日起生效。

二、業(yè)主自治的組織形態(tài)

(一)業(yè)主大會(huì)

1.業(yè)主大會(huì)的概念。業(yè)主大會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。”業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體利益的代表，也是業(yè)主團(tuán)體的最高意思機(jī)關(guān)。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》將業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為了定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種，會(huì)議召開(kāi)應(yīng)當(dāng)于15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。20%以上業(yè)主提議的、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況發(fā)生時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，而業(yè)主委員會(huì)不履行組織職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。實(shí)踐中，由于20%的提議比例過(guò)高而難以執(zhí)行，因此一些地方規(guī)定或小區(qū)議事規(guī)則中將該比例降低至10%左右，以便宜行事。從比較法角度而言，一般由部分業(yè)主提議進(jìn)行臨時(shí)會(huì)議與部分業(yè)主通過(guò)主管當(dāng)局提出臨時(shí)會(huì)議人數(shù)比是不同的，為了控制公權(quán)力的介入，后者的比例往往要高于前者。

2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。根據(jù)建設(shè)部2003年出臺(tái)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

3.業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。無(wú)論是定期會(huì)議還是臨時(shí)會(huì)議，都可以采用集體討論的形式或采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加，業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

對(duì)于投票權(quán)的計(jì)算，我國(guó)采取的是建筑面積加人數(shù)的做法，對(duì)于籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

(二)業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(2)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;

(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(4)有犯罪行為的;

(5)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，從業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的組成和委員的任期，應(yīng)當(dāng)交由業(yè)主大會(huì)決定。在我國(guó)目前業(yè)主自治水平不高的情況下，似乎更應(yīng)當(dāng)設(shè)定較短的任期，使得更多的業(yè)主有機(jī)會(huì)參與物業(yè)管理實(shí)踐，提高其自治水平和能力。

綜合上面所說(shuō)的，業(yè)主是可以自發(fā)的來(lái)進(jìn)行管理自己的小區(qū)，這也是為了更方便于大家，因此在組織的時(shí)候就要全部的業(yè)主協(xié)商好里面的條款從而制定一個(gè)內(nèi)容，所以，在協(xié)商的時(shí)候每一條條款都是要慎得對(duì)方的同意，這樣才算是合法的。

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