一、物業(yè)交接包括債權(quán)債務(wù)么

不屬于。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

二、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑

根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進(jìn)行解決：

(一)當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)(可能還包括新聘的物業(yè)管理公司)雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項(xiàng)如拖欠物管費(fèi)的支付、物管公司代收代繳水電費(fèi)的結(jié)算、物管公司對(duì)小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟(jì)損失，維護(hù)雙方的社會(huì)聲譽(yù)，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對(duì)于雙方來說都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過協(xié)商的方式妥善解決。

(二)由物業(yè)管理協(xié)會(huì)、居委會(huì)或者其他第三方調(diào)解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織建設(shè)的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強(qiáng)，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請(qǐng)求物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會(huì)代表的主持下解決各項(xiàng)爭議并形成書面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人也可以請(qǐng)求居委會(huì)或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解。

(三)申請(qǐng)有關(guān)政府主管部門處理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”，同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協(xié)商或調(diào)解達(dá)成一致意見，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由其進(jìn)行立案查處。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告，由公安機(jī)關(guān)對(duì)其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理。

(四)提交仲裁委員會(huì)裁決。如果當(dāng)事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的，任何一方當(dāng)事人都可以將爭議事項(xiàng)提交約定的仲裁委員會(huì)，由仲裁委員會(huì)做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會(huì)處于嚴(yán)格的中立地位，其作出的裁決具有很強(qiáng)的社會(huì)公信力，并且仲裁是當(dāng)事人自愿作出的選擇，有利于消除當(dāng)事人之間的矛盾。但是我國實(shí)行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t，當(dāng)事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟(符合法定條件的除外)，因此在選擇仲裁之前，雙方當(dāng)事人都應(yīng)作充分考慮。

(五)向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是在司法實(shí)踐中，為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，各地基本上確認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。當(dāng)無法通過上述四種方式解決爭議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決。相應(yīng)的，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會(huì)。

不管是出于什么原因，即使與物業(yè)服務(wù)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同，那么物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，向新物業(yè)服務(wù)公司或者業(yè)主委員會(huì)移交相應(yīng)的資料，這可以說是履行好自己崗位上的最后一項(xiàng)義務(wù)了。不過現(xiàn)實(shí)中，有的物業(yè)服務(wù)公司卻不積極移交相關(guān)資料，甚至阻礙新物業(yè)服務(wù)公司的入駐，面對(duì)這一情形，若聘請(qǐng)新物業(yè)是完全合法的，并且相關(guān)手續(xù)都已經(jīng)履行，那么可以求助于政府部門。

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