在城市化進(jìn)程加快的今天，很多人都會選擇在城市買房。由此也會產(chǎn)生很多糾紛，在房屋買賣時出現(xiàn)的糾紛主要有購房合同糾紛、不能按期交房糾紛、違約糾紛。本文就購買房屋時出現(xiàn)違約的相關(guān)案例作相應(yīng)分析。

[案情介紹]

原告林某、王某與被告朱某、趙某、朱某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陸紅英獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告林某、王某及其委托代理人、被告朱某及其委托代理人、被告趙某的委托代理人、被告朱某及其三被告的共同委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

[案情分析]

原告林某、王某訴稱：2009年9月20日，原告通過中介公司與被告簽訂了《三方協(xié)議書》，原告購買三被告名下的上海市某北路1555弄41號203室房屋。協(xié)議約定原、被告雙方應(yīng)于2009年11月5日之前簽訂關(guān)于該系爭房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。原告分別于2009年9月5日和2009年9月20日向被告支付了購房定金人民幣20萬元和30萬元(以下均為人民幣)。9月21日，被告要求原告提前支付首付款，原告明確表示要按照《三方協(xié)議》的約定簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同。現(xiàn)《三方協(xié)議》中約定的簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同的最后期限已過，原告多次書面催告，被告仍拒絕簽約。被告的毀約行為給原告造成極大的損失，原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，故向法院提起訴訟，請求判令三被告雙倍返還定金共計人民幣100萬元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

被告朱某、趙某、朱某辯稱：原、被告及中介方上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所先后于2009年9月5日和2009年9月20日簽訂了兩份內(nèi)容不同的三方協(xié)議，兩份三方協(xié)議均是無效的，三方協(xié)議系以偷逃國家稅款為主要內(nèi)容的的合同，第一份協(xié)議約定的合同價格為245萬元，30萬元為裝修款，第二份協(xié)議將合同價格變更為244.9萬元，裝修款為30.1萬元，由于協(xié)議約定的是稅款及中介費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由原告承擔(dān)，因此原告為了偷逃國家稅款而變更協(xié)議，被告在得知原告偷逃國家稅款的行為后告知了原告其行為的違法性及后果，要求在正規(guī)核價后進(jìn)行交易。由于雙方簽訂的協(xié)議危害了國家利益，因此雙方合同應(yīng)當(dāng)是無效的，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交易不成的后果。故被告只同意返還原告支付的定金，不同意原告雙倍返還定金的訴請。

原告向本院提供的證據(jù)有：

1、原、被告于2009年9月20日簽訂的居間協(xié)議，證明雙方買賣房屋的價格狀況;

2、兩張定金收條，證明被告收到原告支付的定金50萬元;

3、催告函及郵寄憑證，證明原告催告被告簽訂房地產(chǎn)買賣合同的事實;

4、個人出售房屋營業(yè)稅申報表，被告在申請表上簽名，證明系爭房屋的合同但他為244.9萬元系雙方商議的結(jié)果;

5、房地產(chǎn)權(quán)登記簿，證明該房屋沒有交易障礙;

6、同小區(qū)同面積的房屋掛牌信息，證明房價不斷上漲，被告的違約行為給原告造成的損失;

7、契稅繳款書及發(fā)票聯(lián)，證明房屋交易過程中，雙方已經(jīng)辦理了納稅手續(xù);

8、原告發(fā)送函件的簽收證明，證明原告兩次通知被告簽訂買賣合同;

9、房地產(chǎn)買賣合同的示范文本，原告以合同文本中關(guān)于裝修補(bǔ)償款的規(guī)定證明三方協(xié)議關(guān)于裝修補(bǔ)償款的合法性;

10、上海拇指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所工作人員謝志杰、孫全民證人證言，證明2009年9月20日簽訂的協(xié)議是在原、被告協(xié)商后達(dá)成的，原告支付了定金50萬元，本來協(xié)議約定2009年11月5日簽訂正式的買賣合同，但是被告提出要提早簽訂合同并提早支付首付款，未得到原告的同意，經(jīng)過協(xié)調(diào)，原告于2009年9月26日同意簽訂合同，但是被告一直沒有來簽訂正式的合同。另外，辦理納稅手續(xù)中使用的買賣合同，其內(nèi)容是雙方協(xié)商的結(jié)果，簽字均非雙方所簽，僅用于辦理納稅手續(xù)。

被告的質(zhì)證意見是：對證據(jù)1的真實性沒有異議，但是被告認(rèn)為是原告繳完稅，欺騙被告簽訂的，被告在簽訂協(xié)議的時候是被迫的;對證據(jù)2沒有異議;對證據(jù)3有異議，被告從來沒有收到過催告函;對證據(jù)4，申報表上面的簽名是被告簽的，但是當(dāng)時原告說的是去評估，看能不能報進(jìn)去，原告是欺騙被告簽訂的;對證據(jù)5沒有異議;對證據(jù)6真實性無法認(rèn)定;對證據(jù)7，在第二份協(xié)議沒有簽訂之前，原告已經(jīng)按照244.9萬元繳稅了，對發(fā)票聯(lián)，被告認(rèn)為并沒有收到原告所謂的購房款244.9萬元;對證據(jù)8的真實性沒有異議，但是簽收證明無法證明原告寄送的信函內(nèi)容;對證據(jù)9的真實性無法確認(rèn)，也無法認(rèn)同其關(guān)聯(lián)性;對于證人證言，被告認(rèn)為兩位證人并不是職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，中介和原告存在利害關(guān)系，對于證人證言不予認(rèn)可。

被告向本院提供證據(jù)有：

1、2009年9月5日簽訂的居間協(xié)議以及在2009年9月20日簽訂的協(xié)議，證明雙方合同關(guān)系，雙方簽訂了一份陰陽合同;

2、被告發(fā)送的函件及簽收證明，證明被告在2009年11月5日之前一直在跟原告指出違法報稅的行為，被告希望原告在撤稅后再進(jìn)行下一步的操作;

3、錄音資料，證明被告已經(jīng)告知原告存在假合同的事實，被告要求按照國家規(guī)定操作，不能偷逃國家稅款;

4、被告在稅務(wù)機(jī)關(guān)、財政機(jī)關(guān)調(diào)取的房地產(chǎn)買賣合同若干頁，稅務(wù)機(jī)關(guān)的一份合同由原、被告雙方簽字，財政機(jī)關(guān)的一份合同簽字欄上均非原、被告本人所簽。被告以此證明原告以假造的買賣合同非法辦理納稅手續(xù)，雙方的買賣關(guān)系應(yīng)屬無效;

5、納稅申報表、詢價意見單、病歷記錄、代開發(fā)票申請表，證明原告在繳稅時存在偷逃稅款的行為。

原告的質(zhì)證意見是：對證據(jù)1真實性沒有異議，但是2009年9月5日簽訂的居間協(xié)議與本案沒有關(guān)聯(lián)性，雙方之后簽訂了第二份協(xié)議，效力應(yīng)當(dāng)以第二份協(xié)議為準(zhǔn)，而且第一份協(xié)議沒有約定付款方式、付款日期和產(chǎn)權(quán)過戶的日期等內(nèi)容，第一份協(xié)議算不上一份完整的協(xié)議;對證據(jù)2真實性予以認(rèn)可，原告收到了被告寄送的函件，但是雙方簽訂的協(xié)議合法有效，不存在任何欺詐、強(qiáng)迫和逃避稅收的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)審核通過了所有稅費(fèi);對證據(jù)3真實性不予認(rèn)可，原告沒有簽過這份買賣合同;對證據(jù)3真實性予以認(rèn)可，但是原告并沒有偽造合同，被告在錄音過程中大部分都是被告的單方陳述，不能作為定案依據(jù)，被告在錄音過程中有許多誘導(dǎo)性和假設(shè)性的提問，即使原告在當(dāng)時沒有做出回應(yīng)，也不能認(rèn)定假設(shè)性的前提成立;對證據(jù)4真實性予以認(rèn)可，但是這份合同雙方都已經(jīng)簽字，證明被告是在積極配合繳稅的;對證據(jù)5，納稅申報表、詢價意見單、病歷記錄均無異議，代開發(fā)票申請表上的簽字并非原告所簽。

本院對雙方提供證據(jù)的真實性予以認(rèn)定。

經(jīng)審理查明：三被告系上海市某北路1555弄41號203室房屋的所有權(quán)人，原告欲購此房，于2009年9月5日通過上海拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所與被告簽訂了《上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所三方協(xié)議》，房屋售價275萬元為被告出售房屋后的到手價，房屋合同價為245萬元，房屋裝修、設(shè)備補(bǔ)償款為30萬元。第二天，原告支付定金20萬元。2009年9月12日，原、被告雙方到稅務(wù)部門以房屋合同價為244.9萬元的價格辦理納稅申報手續(xù)。為此，雙方在一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，合同價為244.9萬元，被告還提供了房屋照片及被告趙某的病歷卡，以證明房屋合同價的合理性，由此，通過了相關(guān)部門的審核，原告繳納了相關(guān)稅款。同時，向財政部門提交的一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中，原、被告的簽字均非雙方本人所簽，合同價與向稅務(wù)部門提交的合同價一致。2009年9月20日，原、被告重新簽訂了一份《上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所三方協(xié)議》，約定：房屋售價275萬元為被告出售房屋后的到手價，房屋合同價為244.9萬元，房屋裝修、設(shè)備補(bǔ)償款為30.1萬元，雙方應(yīng)于2009年11月5日之前簽訂房地產(chǎn)買賣合同。同日，原告按約定又支付定金30萬元。之后，被告要求原告提前簽訂買賣合同并支付房款，原告因故拒絕。9月26日，原告同意提前簽訂合同，被告要求原告先撤銷已作的繳稅行為，雙方就此無法達(dá)成共識，未能簽訂買賣合同。2009年10月30日，被告致函原告及中介，要求撤銷已為的納稅行為。11月3日，原告致函被告，要求被告于11月5日至中介處簽訂買賣合同。11月4日，被告致函原告及中介，認(rèn)為原告的納稅行為嚴(yán)重侵害了被告的財產(chǎn)權(quán)，已涉嫌刑事犯罪，并告知原告及中介，該交易已被相關(guān)機(jī)關(guān)查處，本次交易已被交易中心封鎖。11月7日，原告致函被告，催告其于11月14日至中介處簽訂買賣合同。11月10日、11月29日，被告兩次致函原告及中介，重申前述觀點。由此，雙方至今未能簽訂買賣合同，原告遂于2009年11月19日向本院提起訴訟，要求被告雙倍返還定金。

雙方的主要爭議焦點是：哪一方違約。原告認(rèn)為，被告拒不履行《三方協(xié)議書》的約定與原告簽訂買賣合同，經(jīng)催告后仍不履行簽訂買賣合同的義務(wù)，違反了《三方協(xié)議書》的約定;被告認(rèn)為，如果原告認(rèn)可在稅務(wù)部門存檔的買賣合同的效力，那么原告應(yīng)當(dāng)于2009年9月12日即向被告支付房款，而原告當(dāng)天并未支付房款，違約在先;如果原告不認(rèn)可該買賣合同的效力，那么，原告依據(jù)該買賣合同所作的納稅行為是違法的，應(yīng)當(dāng)撤銷。

[案情結(jié)果]

本院認(rèn)為：本案涉及到兩份《三方協(xié)議書》的效力問題。兩份《三方協(xié)議書》中，第一份系原、被告的真實意思表示，合法有效;第二份《三方協(xié)議書》是對第一份《三方協(xié)議書》的變更，變更的內(nèi)容與雙方于9月12日的納稅行為相吻合，協(xié)議書中填空處的內(nèi)容由被告朱某親自進(jìn)行文字輸入，可見該《三方協(xié)議書》亦為原、被告真實意思的表示，其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，對其效力，本院予以認(rèn)定。至于提前納稅行為，雙方當(dāng)事人為規(guī)避稅率調(diào)整的風(fēng)險，向相關(guān)部門提供相應(yīng)材料后申請以244.9萬元的價格納稅，相關(guān)部門在對材料進(jìn)行審核后予以核準(zhǔn)，可見提前納稅行為未違反相關(guān)規(guī)定。至于在稅務(wù)部門存檔的買賣合同文本，該合同由雙方簽字，可見雙方均作出了以普通住宅價格申報納稅的行為。從雙方約定的簽訂買賣合同期限可見，在稅務(wù)部門存檔的買賣合同文本，從雙方另行約定的簽訂買賣合同期限可見，雙方均認(rèn)定該買賣合同文本僅限于提前納稅，而不是雙方在《三方協(xié)議書》中約定的買賣合同，合同內(nèi)無付款等其他條款，被告提出的原告未按合同約定付款，違約在先的觀點不能成立。關(guān)于財政部門存檔的買賣合同文本，非原、被告雙方所簽，該合同不成立。如果由此違反財政等相關(guān)方面的規(guī)定的，由相關(guān)部門按規(guī)定處理，本案不予涉及。《三方協(xié)議書》訂立后，締約各方應(yīng)按照約定條件進(jìn)一步對房屋買賣進(jìn)行協(xié)商，以促成買賣合同的訂立。如一方無正當(dāng)理由悔約的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，被告收取原告定金，理應(yīng)按約履行與原告簽定房地產(chǎn)買賣合同的義務(wù)。被告在納稅申報表上簽字，并提供了趙某的病歷卡，以證明房屋合同價的合理性，表明原、被告共同進(jìn)行了提前納稅行為。被告稱在買賣過程中，存在偷逃國家稅款的行為，損害了國家利益。對此，本院認(rèn)為，在房屋買賣交易過程中，買賣雙方約定裝修補(bǔ)償款事宜并未違反相關(guān)法律規(guī)定，況且，涉及原、被告之間買賣關(guān)系的納稅申報已經(jīng)得到了財稅部門的審核通過，如果財稅部門認(rèn)為房屋合同價過低，存在偷逃稅款的行為，亦不會對納稅申報予以批準(zhǔn)。誠然，在本案系爭房屋納稅申報手續(xù)上，存在一定瑕疵，但其并不當(dāng)然導(dǎo)致《三方協(xié)議書》無效，也不能作為被告不履行協(xié)議約定義務(wù)的理由。據(jù)此，被告不履行簽訂房屋買賣合同義務(wù)，并明確表示拒絕按照原約定條款出售房屋，顯然已構(gòu)成根本違約，原告要求被告返還定金，并按定金法則承擔(dān)違約責(zé)任，符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：

被告朱某、趙某、朱某應(yīng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告林某、王某雙倍返還定金人民幣100萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)人民幣13800元減半收取，計人民幣6900元由被告負(fù)擔(dān)(原告已預(yù)付)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

[相關(guān)法規(guī)]

合同法第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十五條 當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。