什么是商住兩用房?
“商住兩用”一般是土地用途的概念,即某地塊既可以用于商業開發,也可以用于住宅開發。而在此土地上建成的房屋,可以部分做商業,部分做住宅。開發商如果稱某一樓棟為“商住兩用”,那么該棟樓的部分(多為底下一層或數層)是作為商業用途,其余部分則是住宅,一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產證用途寫著是商品住宅,就是住宅房;未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。
商住兩用房有何優勢?
一是總價低,商住兩用房小戶型較多,以40~80平方米戶型為主,一套房的總價較低。
二是戶型設計獨特,這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型,可設計為兩層,相當于買一層得兩層。
三是建設標準高,由于商住兩用房還承擔部分商業用途,因此人防、消防等建設標準一般高于普通住宅樓盤。
四是不限購,像北京、上海等一些一級城市,為了穩定房價,對居民實行限購政策,而商住兩用房一般不限購,滿足很多購房者的買房夢。
商住兩用房有何劣勢?
盡管和動輒近百萬元的普通住宅相比,商住兩用房的總價較低,但如果貸款購房,首付比例卻不低,一般要求最低首付比例在四成到五成。而一些普通商業住宅首付僅三成甚至兩成。另外,購買商住兩用房,貸款利率會比同期同檔次利率有所上浮,貸款年限也會有所限制。
商住樓在產權性質上具有商業屬性,其日后的生活成本和出售成本會比普通住宅要高。首先,商住樓的水電費用大多是按照商業水電費計算,比民用水電價格要高;此外,商住樓的物業費用和公共維修基金費用也會比普通住宅要貴。
房屋產權期限也需加以衡量,普通住宅產權年限為70年,而商住用房產權年限為40或50年。根據我國2007年出臺的物權法相關規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期;非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,并無自動續期的規定,如果到期,如何處理也是一大難題。
此外,普通住宅通常一層有兩至六戶,商住用房一層可多達十幾二十戶,居住密度較高。
買商住兩用房要注意什么?
1、明確未來使用費的繳納依據
購房者應問清水電等是否按商業標準收取,一些開發商會采取相應補救措施,有些費用可以按民用價格繳納。
2、了解項目是否有相應配套建設
非住宅項目開發商一般不會建設相應的配套幼兒園、學校、醫療機構等,購房前最好了解清楚。
3、首選商住分區,避免商住混雜
商用區和居住區分為不同樓座、相對獨立,甚至連小區配套、公用設施都各自獨立,能避免混用及費用收取標準的混亂。
4、留心“商改住”違法行為
“商改住”是指用地單位為了規避風險,將依法批準的商業建設用地改為住宅土地用地,并最終以商務公寓或酒店式公寓的推出,商業建設用地使用年限為40年或50年?!吧谈淖 笔且环N違法行為,相關法律條文規定:建設用地經依法批準后,用地單位不得擅自改變原批準的土地用途。
商住兩用房既有優勢也有劣勢,因此不管購房者是基于什么原因購買商住兩用房,購買商住兩用房要謹慎,一定要了解清楚再出手。
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