房屋買賣糾紛判決書是什么

原告：李*A。原告：陳*B。二原告委托代理人：陳*C，**海翔律師事務所律師。被告：陳*D。委托代理人：章**，浙江**律師事務所律師。

原告李*A、陳*B訴被告陳*強房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年2月16日立案受理，依法由代理審判員王*強適用簡易程序進行審理。經本院準許，原、被告申請庭外和解兩個半月。本院于2015年5月14日公開開庭審理本案，后因案情復雜，依法組成合議庭于2015年10月16日公開開庭審理本案。兩次庭審，二原告委托代理人陳*C、被告及其委托代理人章*虎均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告起訴稱，原、被告及案外人張某于2015年2月9日簽訂《房屋抵押借款合同》1份，約定：張某向被告借款750000元，二原告以坐落于海寧市XX鎮(農發區)XX花園XX苑B幢AAA室房屋作為抵押物提供擔保。合同簽訂后，被告以辦理抵押物登記為由，誘使二原告將辦理房屋登記的事項全權委托給李XX辦理。次日，李XX擅自與被告簽訂《房產買賣契約》1份，以980000元的價格將前述房產(價值1500000元)出售給被告。在被告未支付二原告任何購房款的情況下，李XX與被告前往海寧市房地產管理處辦理前述房產的所有權轉讓登記手續。二原告發現前述情況后向海寧市房地產管理處提出異議。二原告認為，被告在買賣合同約定的履行期限屆滿時未履行付款義務，已構成根本違約。為維護自身合法權益，二原告遂起訴至本院，請求判令：一、解除原、被告于2015年2月9日簽訂的《房產買賣契約》;二、判令被告將坐落于海寧市XX鎮(農發區)XX花園XX苑A幢AAA室房產返還二原告并協助辦理登記手續;三、確認坐落于海寧市XX鎮(農發區)XX花園XX苑7幢701室房產屬于二原告所有。

被告答辯稱，原、被告之間的房屋買賣合同系雙方真實意思的表示，不違反法律強制性規定，依法有效，且該房屋所有權也已轉移給被告。原告無權要求解除前述合同，請求法院駁回二原告的訴訟請求。

二原告舉證及被告質證意見如下：

1、房產買賣契約復印件1份，證明原、被告曾簽訂房產買賣契約的事實，原告方是由委托代理人李-杰辦理，現原告方對房產買賣契約的效力進行追認，但是被告未按約支付購房款，構成根本違約，要求解除合同。經質證，被告對該證據真實性、合法性、關聯性無異議，但對原告擬證明的事實有異議，認為原告無權解除該合同。

2、房屋所有權證復印件1份，證明本案所涉房產系二原告所有的事實。經質證，被告對該證據無異議。

3、錄音光盤、文字整理材料、通話詳情單各1份，證明案外人張某與李-杰在2015年5月28日的通話中已確認本案所涉按揭貸款是張某向被告陳*強的借款而非被告支付給二原告的購房款。經質證，被告對證據的真實性、合法性、關聯性均有異議，認為錄音中與張某通話的人具體身份不清楚，且錄音的內容與本案無關聯性。

4、房屋抵押借款合同復印件1份，證明原、被告雙方在庭前未達成房屋買賣的意向。經質證，被告對真實性有異議。

被告舉證及原告方質證意見如下：

1、浙江省溫嶺市公證處出具的公證書復印件1份，證明原告方將涉案房產的買賣事宜委托給李-杰代理，原、被告售房系真實意思表示的事實。經質證，原告方無異議。

2、2015年5月13日58同城網網頁截圖3份，證明本案所涉房產的成交價格980000元符合市場價的事實。經質證，原告方對真實性無異議，但認為本案所涉房產在頂樓，價值高于980000元。

3、地方稅(費)繳款單4份、中國XX銀行持卡人存根2份、中國XX銀行刷卡單據2份、發票2份、個人貸款還款憑證1份、浙江省行政事業單位(社會團體)往來款票據1份、銀聯生活簽購單1份，證明被告代原告方支付本案所涉房產開發商契稅30000元、雜稅666.27元、物業維修基金11931元、銀行按揭還款本金251908.59元、利息1177.10元、罰息30.95、公證費1400元、過戶費契稅30464.65元、交易手續費1491元、營業稅55833.53元，共計384903.09元的事實。經質證，原告方認為浙江省行政事業單位(社會團體)往來款票據、2份中國銀行刷卡憑證、4份地方稅(費)繳款單與本案不具有關聯性，其他證據無異議。

依據原告方的申請，本院準予證人張某出庭作證，其陳述向被告借款275000元，并將其中的253116.64元用作替原告歸還本案所涉房產剩余銀行按揭貸款。經質證，原告對證人證言無異議，被告對證人證言有異議，認為原告與證人是親戚關系，而被告因與證人有其他借款糾紛，已在其他法院受理，故證人與本案原、被告均有利害關系，對其證言的可靠性、客觀性均不予認可。

上述證據，經原、被告當庭舉證、質證，現本院認證如下：原告提供的證據1、2，被告對真實性均無異議，且該證據與本案待證事實具有關聯性，本院予以認定。原告提供證據3，被告有異議，原告未提供錄音中對話雙方當事人的身份情況證明，從錄音的內容也無法確定談論的具體事情與本案待證事實是否有關，故對該證據的關聯性，本院不予認定。原告提供的證據4系復印件，因原告未提供原件予以比對，且被告對復印件有異議，故本院對該證據的真實性不予認定。被告提供的證據1、2，原告對真實性無異議，本院對其真實性予以認定。被告提供的證據3中：2份中國XX銀行持卡人存根及2份中國XX銀行刷卡單據未載明款項具體用途，本院對其關聯性不予認定;3份繳款人為原告“李*A”的地方稅(費)繳款單，只能證明該部分稅(費)款項應由李*A繳納，而繳款人為“陳*強”的地方稅(費)繳款單只能證明被告繳納了依法由其負擔的本案所涉房產交易的稅或費;浙江省行政事業單位(社會團體)往來款票據未載明具體繳款人，僅能證明本案所涉房產物業維修專項資金已繳納的事實;個人貸款還款憑證只能證明2015年1月19日，本案所涉房產的銀行按揭貸款歸還的情況;對于其他證據，原告無異議，且均系原件，與本案待證事實具有關聯性，本院予以認定。對證人張某的證言，因其與本案原告方系親戚關系(原告陳*妹系張某姨媽)，且被告對其證言不予認可，故本院對其證言不予認定。

通過以上認定的證據，結合當事人在庭審中的陳述，本院認定案件事實如下：

原告李*A、陳*B系夫妻關系。2015年2月9日，二原告在浙江省溫嶺市公證處辦理《委托書》公證，該《委托書》載明：委托人李*A、陳*B(即二原告)委托受托人李-杰代為辦理如下事項：1、與買方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶手續，核對身份、簽署相關文件;2、代為繳納房產過戶所產生的相關稅費，簽署相關文件;3、協助買方辦理產權證、契證、土地使用權證;4、代為辦理水、電、燃氣等過戶手續。2015年2月10日，李-杰以二原告委托代理人的身份，與被告簽訂《房產買賣契約》1份，約定：二原告將坐落于海寧市XX鎮(農發區)XX花園XX苑B幢AAA室的房產出售給被告，房產成交價為980000元，款項于2015年2月10日一次性付清;二原告應當于2015年2月10前交付前述房產給被告;前述房產辦理過戶手續所需繳納的稅費，由甲、乙雙方按規定各自承擔。合同簽訂當日，李-杰與被告到海寧市房地產管理處辦證中心辦理前述房產過戶手續并繳納部分費用。2015年2月16日，二原告以被告未按照合同約定支付購房款為由，訴至本院。另查，2015年1月19日，本案所涉房產銀行按揭貸款本金251908.59元、利息1177.10元、罰息30.95元，共計253116.64元已結清。被告未按約定全額支付購房款，原告亦未按約定交付本案所涉房產。

本院認為，原、被告當庭均認可雙方于2015年2月10日簽訂的《房產買賣契約》，該契約系雙方真實意思的表示，合法有效，對雙方當事人具有約束力，原、被告應按照合同約定履行各自義務。現二原告認為被告未按約定支付購房款，要求解除前述《房產買賣契約》，本院認為，二原告要求解除合同的依據，于法無據，理由在于：1、原、被告未約定一方當事人解除合同的條件，即原、被告未約定合同解除權。2、二原告要求解除合同，但被告不同意解除，原、被告就解除合同事宜，無法達成一致意見。3、二原告提供的證據亦不足以證明本案存在符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的合同法定解除權行使條件的情形。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。本案中不存在不可抗力致使不能實現合同目的的情況;被告明確表示愿意繼續履行合同，但因原告尚未按約定交付本案所涉房產而未按約定全額支付購房款;原告亦無證據證明其在履行期限屆滿之前向被告催討過購房款;被告未按約定支付全部購房款的行為亦未致使不能實現合同目的，原告可依據合同約定向被告起訴要求支付購房款;原告未舉證證明本案存在法律規定的其他情形可以解除合同。

綜上所述，在被告要求繼續履行合同的前提下，原告無權單方解除本案所涉合同，故對于原告要求解除原、被告于2015年2月10日簽訂的房屋買賣合同的訴訟請求，本院不予支持。就本案而言，原告要求確認本案所涉房產歸二原告所有，并要求被告返還房產、協助辦理登記手續的必要前提是原、被告簽訂的《房產買賣契約》被解除，現解除合同的條件尚未具備，故對于原告方的該部分訴訟請求，本院亦不予支持。據此，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，第一百四十二條之規定，判決如下：

駁回原告李*A、陳*B的全部訴訟請求。案件受理費13760元，保全費5000元，合計18760元，由原告李*A、陳*B負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院。

審判長高**

代理審判員王**

人民陪審員鄔**

二〇一五年十月二十七日

書記員張*

附頁1.如當事人不服本判決提起上訴的，需按照本院送達的《嘉興市中級人民法院上訴費用繳納通知書》規定的收款單位、銀行、帳號、金額及期限預交上訴案件受理費用。

2.一方當事人拒絕履行發生法律效力的判決書、裁定書、調解書規定的義務，對方當事人可以向人民法院申請執行。當事人申請執行的期間為二年，申請執行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規定。上述期間從法律文書規定履行期間的最后一日起計算;法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算;法律文書未規定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

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