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房屋抵押重復抵押效力如何確定
房屋抵押重復抵押效力如何確定
所謂重復抵押，是指債務人以同意抵押物分別為數個債權設定抵押，使該抵押物上存在著多個抵押權。重復抵押與一物一權主義是不矛盾的，因為按照一物一權原則，不得在同一物之上設定多個相互沖突的物權，但是在同一物上，可以設立多個彼此之間并不矛盾的物權，這不僅使抵押物的價值得到充分的利用，，也為融資開辟了更為廣闊的渠道，也強化了債權的效力。
因為重復抵押行為將會使抵押物的價值得到最充分的利用，可以使抵押物的擔保價值得到最大程度的發揮。同時，由于登記制度可以將重復抵押予以公示，并確定了重復抵押行為的規則，從而避免了重復抵押可能發生的沖突和糾紛。從搞活經濟以及充分利用抵押物的價值考慮，法律不僅不應禁止重復抵押，而且應當鼓勵當事人設立重復抵押，只不過法律不應當允許當事人設立相互沖突和矛盾的重復抵押。
債權人在已經設定抵押的抵押物上重復設定抵押并非沒有意義，而是有其利益取舍的考慮，主要體現在：抵押物的價值并不是固定不變的，它會隨市場行情的變化而發生變化，如已經抵押的房產可能升值，也可能貶值，所以抵押權實現時的價值未必等同于抵押權設定時的價值，如果后一順序的債權人看好抵押物的升值趨勢，完全可以接受已經設定過抵押的抵押物。另外，由抵押物擔保的債權未必都需要由抵押物拍賣或者變賣來獲得清償，如果前一債權通過正常履行清償，則后一債權可以獲得抵押物的抵押價值。
從目前我國的法律來看，我國《中華人民共和國擔保法》第35條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”最高人民法院《擔保法司法解釋全文》對《擔保法》的上述規定進行了修正，其第51條規定：“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力。”
《物權法》的頒布和實施，進一步完善了重復抵押制度。《中華人民共和國物權法》第199條規定：“同一財產有兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債務比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。”
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