商品房買賣合同無效的情形有哪些?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-20 · 538人看過

1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

包括兩種情況:一是,出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是,出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力,換句話說就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍;后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤,沒有相應(yīng)的銷售資格。如:開發(fā)企業(yè)在沒有達(dá)到法定的售房條件下,為解決資金問題,私下銷售房屋等等。

2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如:不符合國(guó)家限購(gòu)政策。

3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)。

出賣人因?qū)嵱匈Y本少達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件,為了融資往往采用兩個(gè)途徑:一是,將在建工程抵押給銀行,然后與銀行協(xié)商,由該銀行辦理商品房按揭,雙方約定開發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來,開發(fā)商出售給買受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開發(fā)商不能歸還銀行的貸款,銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來受損失的還是購(gòu)房者;二是,由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件,然后開發(fā)商通過收取首付購(gòu)房款,以此支付工程款。如開發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款,施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的"工程價(jià)款優(yōu)先受償"權(quán),對(duì)工程實(shí)施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權(quán),最后受損失的還是購(gòu)房者。對(duì)此,最高法院司法解釋規(guī)定,開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押,并且隱瞞該事實(shí),購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效,并且要求開發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅(qū)使,將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購(gòu)房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時(shí),往往采用變更原協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式,要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償,或者異地安置。對(duì)此,最高法院司法解釋規(guī)定,對(duì)于這種情況,買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無效,并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

一般在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后,那么購(gòu)房者就需要按照約定支付首付款或者一次性支付全部房款,但這僅僅是意味著當(dāng)事人之間的交易完成了,而對(duì)于購(gòu)房者來講要真正擁有商品房,還需要辦理房產(chǎn)證,也就是將商品房過戶到自己的名下,依法進(jìn)行了登記之后,那么房屋的物權(quán)變更才會(huì)生效。


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畢業(yè)于武漢大學(xué),多年法務(wù),律師工作經(jīng)歷,始終以沒有最好,只有更好的服務(wù)態(tài)度要求自己為當(dāng)事人提供法律服務(wù)

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