一、什么樣的房屋合同無效?

無效房屋合同的情形具體如下：

(一)非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣該房屋

有的房屋出賣人并不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。

(二)出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意

1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;

2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;

3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;

4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。

與無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同

無民事行為能力人：不滿十周歲的未成年人;不能辨認(rèn)自己行為的精神病。

限制民事行為能力人：年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

上述人進(jìn)行房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，獨(dú)立簽訂房屋買賣合同屬無效合同。

(三)侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

出租人出賣租賃房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件(房價、交付期限和方式)下享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋

被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。

以欺詐、脅迫、乘人之危、損害集體利益為手段或結(jié)果的房屋買賣合同無效

(四)未簽訂正式的書面合同

當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

二、二手房買賣合同無效怎么辦?

合同被確認(rèn)無效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對于無效合同造成的財產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

(一)返還財產(chǎn)。

返還財產(chǎn)是使當(dāng)事人的財產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。當(dāng)事人依據(jù)無效合同取得的房屋，應(yīng)返還對方;若房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。

(二)賠償損失。

沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的，按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。

對于不具有房屋處分權(quán)等情形下簽署的房屋租賃、買賣合同是無效的，故此在簽署房屋類型的合同之前，可以要求對方出具房產(chǎn)證等相關(guān)材料。任何簽署合同的主體，在發(fā)現(xiàn)該合同不具有司法效力之后，若是能證明該合同無效，就可以停止履行該合同之中的義務(wù)。

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