一、租賃合同的租賃期限不得超過多少年

《民法典》第七百零五條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第七百零七條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃合同訂立可以采用書面形式，也可以采用口頭形式，但是如果租賃期限6個月以上的，要采用書面形式，否則視為不定期租賃，雙方均可以隨時通知解除合同。

二、租賃期限約定不明怎么辦?

租賃期限約定不明與未約定租賃期限不同，前者是指雙方對租賃期限有約定，但仍然無法明確具體的租賃期限，而后者是指雙方對租賃期限未作約定。二者所產生的法律效果相同，即視為不定期租賃，任何一方均可隨時解除租賃合同。對于未約定租賃期限的，一般較容易解決，然而對租賃期限約定不明實踐中各類糾紛較多。

要解決租賃期限約定不明所產生的糾紛，首先要判斷哪些情況屬于租賃期限約定不明?！捌谙蕖睆钠涠x來看是指法律規定或當事人約定的一定時間，期限由事件構成，并以將來確定要發生的事實為內容。構成期限的事實，亦稱為期限。根據該定義，舉例來說，某一特定的自然人死亡這一事實可成為期限，因為，該自然人的死亡是將來確定要發生的事實。 回到本文所討論的租賃期限問題，租賃期限是指雙方當事人約定的租賃關系終止的時間，終止時間如果能夠被確定的，則租賃期限約定明確，不會產生約定不明的糾紛。筆者 認為，租賃期限是否明確的關鍵在于，雙方約定的事項是否是將來確定發生的。

在司法實踐中，筆者曾多次遇到因租賃合同約定不明而引發糾紛的案件，較常見的是雙方約定租賃期限至房屋動拆遷為止，如果房屋動拆遷是將來確定會發生的事件，那么租賃期限是確定的，如果房屋是否動拆遷是不確定的，則租賃期限約定不明確，視為不定期租賃。 約定的租賃期限終止的事件是否明確，則可能牽涉到舉證和法官自由裁量權，在實踐中表現形式較為多樣。

在租賃關系中，往往會涉及到兩個比較重要的期限，一個是交付租賃物的期限，還有一個則是租賃關系終止后，承租人向出租人返還租賃物的期限。一般來講，租賃雙方應該在租賃合同中明確以上兩個期限，并按照約定的期限交付或者返還租賃物。如果當事人對于交付或者返還租賃物的期限沒有約定或約定不明確的，首先由當事人協議補充，達不成補充協議的，根據合同相關的條款或交易習慣確定，仍不能確定的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。

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