一、審查要點(diǎn)

(一)對出租主體的審查

對出租主體的審查，除審核出租人的主體資格外，還應(yīng)審查出租人是否有權(quán)出租標(biāo)的物，可以查驗(yàn)對方房地產(chǎn)權(quán)利證書或者其他有效證明文件(房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證等能夠證明權(quán)利合法來源的其他有效證明文件)。

審查合同時(shí)要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權(quán)屬證書(各地房屋所有權(quán)證書的名稱可能稍有不同，以上名稱供參考)，主要是看權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人與出租人是否一致、是否有共有權(quán)人及共有權(quán)人是否同意、設(shè)立抵押權(quán)、是否已經(jīng)進(jìn)行其他處分或受到其他權(quán)利限制。

如果出租人非產(chǎn)權(quán)人，而是承租后再轉(zhuǎn)租，還應(yīng)審核產(chǎn)權(quán)人書面同意出租人轉(zhuǎn)租的文件(如屬多次轉(zhuǎn)租，應(yīng)逐次審核前手出租人同意轉(zhuǎn)租的文件直至產(chǎn)權(quán)人)，相關(guān)文件應(yīng)作為合同附件。

(二)審查合同是否有違反強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容

如承租的房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，承租違法建筑等。

(三)租賃標(biāo)的物的準(zhǔn)確描述合同中應(yīng)約定租賃房屋所處的準(zhǔn)確位置(如門牌號)以及租賃物的概要情況，如承租的建筑面積或使用面積、樓層等，最好附圖說明。此外，要對租賃物作完整描述，如“不僅包括房屋且包括其相關(guān)附屬設(shè)施(包括但不限于房屋已具備的空調(diào)、水、電、供暖設(shè)備及相應(yīng)的公共設(shè)施和共用面積等)”。

(四)租賃標(biāo)的物用途

在租賃房屋前，應(yīng)首先核實(shí)租賃房屋房產(chǎn)證上所載的用途，做到租賃協(xié)議上約定的用途不與規(guī)定用途相沖突。如果房產(chǎn)證上記載用途為住宅，則對于經(jīng)營用房的承租原則上不予考慮。同時(shí)應(yīng)審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途，如用于營業(yè)、辦公或倉儲等。

(五)關(guān)于租賃標(biāo)的物周邊環(huán)境的約定

如果公司承租的房屋用于營業(yè)或辦公，則應(yīng)審查合同中關(guān)于擬租賃房屋的周圍環(huán)境的相關(guān)約定，如是否有適當(dāng)?shù)耐＼嚨攸c(diǎn)，周圍是否有娛樂場所影響辦公等。

(六)租賃期限的審查

審查合同應(yīng)寫明租賃期限及具體的起止日期。按照《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂日起不得超過20年。因此在審查租賃合同時(shí)對于租賃期限超過20年的約定(如“永久”或者“30年”)，需修改為20年以下。

(七)租賃標(biāo)的物交付的約定

審查是否有房屋移交方面的具體約定，如是否有關(guān)于租賃物的移交狀態(tài)、移交租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備清單及移交時(shí)間的約定等。

(八)租金條款的審查

審查有關(guān)租金的約定是否完整，具體包含以下幾個(gè)方面：

1.租金標(biāo)準(zhǔn)及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。2.租金包含的范圍(如門頭門楣的使用費(fèi)、停車位使用費(fèi))及租期內(nèi)的物業(yè)管理、水、電、供暖等費(fèi)用承擔(dān)及支付約定是否明確。

3.是否有類似約定：“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協(xié)議明確規(guī)定需由承租方承擔(dān)和(或)支付的費(fèi)用外，出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔(dān)和(或)支付任何其他費(fèi)用。”

(九)裝修及免租期的約定

審查合同是否有關(guān)于租賃房屋裝修改造的約定。如涉及裝修改造，應(yīng)在合同中約定：在不改變房屋主體結(jié)構(gòu)、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險(xiǎn)的情況下，出租人同意承租方進(jìn)行裝修改造，并應(yīng)約定合理的免租期限。

(十)關(guān)于宣傳廣告事項(xiàng)的約定

對于租賃房屋用途為營業(yè)、辦公的，承租方一般會懸掛公司名牌或進(jìn)行其他廣告宣傳。因此，審查租賃合同時(shí)，注意合同是否約定承租方有權(quán)使用門頭門楣及具體位置、有權(quán)在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進(jìn)行企業(yè)、業(yè)務(wù)的廣告宣傳，并應(yīng)約定出租人保證廣告位的合法使用。一般情況下，此費(fèi)用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付，須對費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付作具體明確的約定。

(十一)關(guān)于維修、修繕的約定

審查合同是否有關(guān)于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同中應(yīng)約定;當(dāng)租賃物影響承租方正常使用時(shí)，出租方應(yīng)負(fù)責(zé)對租賃物及時(shí)進(jìn)行維護(hù)、維修，費(fèi)用由出租方承擔(dān)(但承租方使用不當(dāng)造成的維修費(fèi)用由其自行承擔(dān))。同時(shí)，合同中應(yīng)明確維修期間不得影響承租方正常營業(yè)及辦公，且應(yīng)約定如維修時(shí)間超過一定期限仍未能達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，承租方有權(quán)解除合同或者減少相應(yīng)數(shù)額的租金。

(十二)關(guān)于租賃物不能正常使用，減少租金及費(fèi)用的約定審查合同時(shí)，注意合同中是否約定了當(dāng)供電、空調(diào)、供暖等一項(xiàng)或多項(xiàng)設(shè)施不能正常使用或影響承租方正常營業(yè)時(shí)，承租方有權(quán)拒付相應(yīng)期間內(nèi)的租金及水、電、空調(diào)等相應(yīng)使用費(fèi)，如果上述情形持續(xù)時(shí)間或累計(jì)時(shí)間達(dá)到一定時(shí)限的，承租方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。

(十三)違約責(zé)任的約定應(yīng)盡可能具體和量化

違約責(zé)任方面，應(yīng)注意約定出租人延遲交付租賃標(biāo)的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等方面)的違約責(zé)任及提前終止合同的違約責(zé)任等。為增加違約責(zé)任的可操作性，可以約定一方違約后計(jì)算損失的范圍，也可約定違約金的具體金額或比例。為了有效制約、懲戒對方違約，違約金數(shù)額或比例不宜過低。

(十四)關(guān)于承諾保證條款

租賃合同中一般應(yīng)有出租人有權(quán)出租租賃標(biāo)的物的保證條款，出租方應(yīng)保證租賃標(biāo)的物在交付時(shí)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他糾紛，且應(yīng)保證沒有第三方就此主張權(quán)利。交付后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)等糾紛或有第三方主張權(quán)利，則在保障承租方權(quán)益的前提下，由出租方負(fù)責(zé)解決，如造成承租方損失的，由出租方負(fù)責(zé)賠償。并可進(jìn)一步約定，其保證若有不真實(shí)之處，承租方有終止協(xié)議的權(quán)利，并有權(quán)要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。

(十五)關(guān)于租賃登記備案的約定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第53條的規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。因此，在房屋租賃合同中應(yīng)約定由出租人向房產(chǎn)管理部門登記備案并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

(十六)審查是否明確約定租賃期滿后優(yōu)先續(xù)租及其適用條件

關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)，目前法律沒有明確規(guī)定，若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優(yōu)先續(xù)租的適用條件，則租賃期滿后臨時(shí)談判，一旦談判不成，將無法繼續(xù)承租，這對承租方來說可能造成損失。因此，在合同中應(yīng)明確約定租賃期限屆滿后，承租人有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利并具體約定適用條件(如同等租金標(biāo)準(zhǔn)條件)。