表見代理的判決書

沈陽市大東區人民法院

民事判決書

(2010)大東民二初字第917號

原告：李XX，女，1956年4月2日出生，漢族，住址沈陽市大東區臨河路X號X，戶籍地沈陽市皇姑區昆山中路x號x。

被告：遼寧XXX房地產開發有限公司，住所地沈陽市和平區民族北街X號。

法定代表人：李X，職務董事長。

委托代理人：汪X，系遼寧XX律師事務所律師。

被告：吳XX，男，1963年5月20日出生，漢族，住址沈陽市沈河區中山路X號X。

委托代理人：顧XX，男，1970年4月2日出生，漢族，住址沈陽市皇姑區昆山中路X巷X號。

第三人：鄭XX，男，1950年12月12日出生，漢族，住址沈陽市鐵西區凌空一街X號X。

原告李XX訴被告遼寧XXX房地產開發有限公司、被告吳XX、第三人鄭XX房屋買賣合同糾紛一案，本院于2010年3月24日重新立案受理后，依法組成由審判員田*宏擔任審判長并主審、代理審判員雷-凱、代理審判員吳*鳳參加的合議庭，公開開庭進行了審理。原告李XX、被告遼寧XXX房地產開發有限公司委托代理人汪X、被告吳XX委托代理人顧XX、第三人鄭XX到庭參加訴訟。本案經合議庭評議并經審判委員會討論，現已審理終結。

原告李XX訴稱:我與第三人鄭XX系朋友關系，2006年4月13日，我交給鄭XX5萬元，委托其為我在遼寧XXX房地產開發有限公司購買房屋。2006年5月17日，我與鄭XX一起去遼寧XXX房地產開發有限公司簽訂了合同即“XX雅居”內部認購書，約定原告購買被告遼寧XXX房地產開發有限公司開發的沈陽市大東區臨河路X號X室房屋一處(原址為臨河路X號)，建筑面積78.09平方米，單價為3180元/平方米，房屋總價款248,326元。我又給付鄭XX21萬元，一共給了鄭X26萬元。2008年1月，鄭XX將房屋鑰匙給我，說購房手續可以后補，我一直沒有辦理該房的入住手續。請求法院確認我與被告遼寧XXX房地產開發有限公司簽訂的合同合法有效，判令被告遼寧XXX房地產開發有限公司履行合同義務并為我辦理入住手續，本案訴訟費用由被告遼寧XXX房地產開發有限公司承擔。

被告遼寧XXX房地產開發有限公司辯稱：我公司沒有與原告簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有收到原告的購房款。被告吳XX與第三人鄭XX均不能代表我公司履行商品房買賣合同、收取購房款。吳XX系該商品房工程項目的施工方，由其全額墊付工程款，所有的房屋鑰匙都由其保管。被告吳XX在2005年12月之前系我公司員工，之后吳XX從我公司辭職，當時我公司尚有部分蓋完公章的空白的認購合同在吳XX手中，僅讓其做市場調查，并未允許其對外簽訂合同。2008年1月，被告吳XX把訴爭房屋鑰匙給付原告。我公司發現原告在該房居住后，一直沒有將該房出售給他人。鑒于原告已經實際在訴爭房內居住，我公司可以在收到原告購房款的情況下為原告辦理相關手續。

被告吳XX辯稱：我的社會保險由被告遼寧XXX房地產開發有限公司一直繳納到2009年5月份，從社會保險關系上看，我是被告遼寧XXX房地產開發有限公司的員工。當時由于工作需要，我寫過辭職報告，但沒有填寫日期，被告遼寧XXX房地產開發有限公司提供的辭職報告上的日期不是我本人所寫。我是該商品房工程的施工方，2005年被被告遼寧XXX房地產開發有限公司聘為總經理助理，全權負責該商品房工程的相關工作。第三人鄭XX介紹原告李XX來購買商品房，當時鄭XX先和被告XXX房地產開發有限公司老總史XX談的，談完之后史XX讓我做的手續。當時該工程的二層以后的工程款都由我墊付，被告遼寧XXX房地產開發有限公司沒錢給付欠我的工程款，就讓我售樓，用售樓款抵付工程款，只要求我把樓房蓋完就行。與原告簽訂的合同的公章都是被告遼寧XXX房地產開發有限公司蓋的，合同的購房價格是經過史XX同意的。同意原告的訴訟請求。

第三人鄭XX述稱：我妻子與原告李XX是朋友，我和原告也認識。被告吳XX我早就認識。遼寧XXX房地產開發有限公司的這個工程是吳XX施工的，吳XX沒有錢就向我借錢墊付工程款。蓋樓的過程中，鋼材款有三分之一是我墊付的。我妻子和我說原告要買房子，我就通過吳XX給原告內部認購了一套房子。被告吳XX一直在遼寧XXX房地產開發有限公司的售樓處工作到2007年年末，80%以上的房子都是由吳XX銷售的，遼寧XXX房地產開發有限公司都給出具了手續。2006年4月，原告給了我5萬元購房款，后來吳XX需要用錢，我就把這5萬元給吳XX了，吳XX于2008年給我補了借條。與原告簽訂合同那天，原告給了我21萬元，經吳XX同意，用這筆錢還工程款了，當時我和吳XX到被告遼寧XXX房地產開發有限公司處簽訂了內部認購書。后來吳XX給我打的收條總金額為24.9萬元，該房鑰匙也是吳XX給的。同意原告的訴訟請求。

經審理查明:2005年6月，被告吳XX受聘于被告遼寧XXX房地產開發有限公司，擔任董事長助理一職。2006年5月17日，原告李XX與遼寧XX房地產開發有限公司(2006年9月更名為遼寧XXX房地產開發有限公司)簽訂《“XX雅居”內部認購書》一份，約定原告李XX購買被告遼寧XXX房地產開發有限公司開發的沈陽市大東區臨河路X號X室房屋(原址為臨河路X號)，建筑面積78.09平方米，單價為3180元/平方米，房屋總價款248,326元。原告李XX于2006年4月13日給付第三人鄭XX購房款5萬元，原告李XX于2006年5月17日給付第三人鄭XX購房款21萬元，原告李XX并委托第三人鄭XX將購房款交付被告遼寧XXX房地產開發有限公司。

第三人鄭XX與被告吳XX系長期業務往來關系，被告吳XX尚系該商品房工程項目的施工方。被告吳XX在承包該商品房工程時曾找第三人鄭XX為其墊付了部分工程款。被告吳XX認可第三人鄭XX向其交付了李XX的購房款，被告吳XX于2008年4月26日給第三人鄭XX出具了收條，內容為“收到XXX房地產開發公司工程款貳拾肆萬玖仟元整，系外墻磚和其它材料款，本人同意給李XX開出房原，辦理入住手續”。現原告李XX已經入住訴爭房屋，并進行了裝修。

2005年12月6日，被告吳XX向被告遼寧XXX房地產開發有限公司提出辭職。

2004年7月5日，被告遼寧XXX房地產開發有限公司與江蘇省XX建筑安裝有限公司遼寧分公司簽訂工程承包補充協議書一份，約定江蘇省XX建筑安裝有限公司遼寧分公司承包被告遼寧XXX房地產開發有限公司開發的XX大學家屬公寓、綜合樓，并由承包方墊付資金。2005年11月8日，李XX(江蘇省XX建筑安裝有限公司遼寧分公司負責人)與被告吳XX簽訂協議書一份，約定

“關于在2003年4月份沈陽XX大廈二期工程高層建筑是李XX與吳XX共同出資墊付資金給甲方建筑的。關于2004年4月份XX大學學生公寓高層建筑是李XX與吳XX共同墊付資金給甲方建筑的(XX大學學生公寓是被告遼寧XXX房地產開發有限公司開發的)。雙方確定二項工程結算后純利潤4-6分成，吳XX按稅后收入40%，60%歸李XX，各項費用和稅金由李XX承擔與吳XX無關，其中XX大廈二期工程竣工結算后吳XX應實得人民幣600萬元整，XX大學學生公寓吳XX實得人民幣600萬元整。因XX大廈二期工程竣工結算后，李XX因急需資金投入其它項目，占用了吳XX所得純利潤600萬元整，經雙方研究確定做出協議承諾，因XX大學學生公寓馬上竣工結算，李XX同意由吳XX直接與遼寧XXX房地產開發有限公司決算，由遼寧XXX房地產開發有限公司首先直接支付吳XX應實得人民幣1200萬元整。”

上述事實，有2006年5月17日“XX雅居”內部認購書、鄭XX收條、吳XX收條、聘書、委托書、吳XX任職決定、工程承包補充協議、協議書、吳XX辭職報告等證據及庭審筆錄，經質證，本院予以確認，在卷佐證。

本院認為：原告李XX與被告遼寧XXX房地產開發有限公司簽訂的《“XX雅居”內部認購書》系雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律規定，合法有效。該《“XX雅居”內部認購書》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，應依法認定為商品房買賣合同。

被告吳XX于2005年6月受聘于被告遼寧XXX房地產開發有限公司，擔任董事長助理一職，同年12月6日又向被告遼寧XXX房地產開發有限公司提出辭職，其辭職后仍繼續銷售被告遼寧XXX房地產開發有限公司的房屋。被告吳XX在被告遼寧XXX房地產開發有限公司開發的XX大學學生公寓項目的工程建設事宜上，既代表發包方遼寧XXX房地產開發有限公司，又是承包方，具有雙重身份，其有權與被告遼寧XXX房地產開發有限公司進行工程款項結算。通過被告吳XX出具的收條內容可以看出，其代表被告遼寧XXX房地產開發有限公司收取了購房款，同時又作為承包工程方與被告遼寧XXX房地產開發有限公司進行了結算，用購房款沖抵了工程款。結合本案的客觀實際情況，考慮吳XX的特殊身份，及在“XX雅居”內部認購書上蓋有的被告遼寧XXX房地產開發有限公司的公章，以及原告李XX已經支付了購房款并進住訴爭房屋的客觀事實，應認定李XX與被告遼寧XXX房地產開發有限公司之間存在商品房買賣合同關系，被告遼寧XXX房地產開發有限公司應為原告李XX辦理入住手續。

關于被告遼寧XXX房地產開發有限公司提出的未收取原告李XX購房款的問題，因被告吳XX已出具收條，并同意為原告李XX辦理入住手續，對此被告遼寧XXX房地產開發有限公司可在與被告吳XX進行工程款結算時一并處理，而不應以此為由拒絕為原告李XX辦理入住手續。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、原告李XX與被告遼寧XXX房地產開發有限公司簽訂的《“XX雅居”內部認購書》有效;

二、被告遼寧XXX房地產開發有限公司于本判決發生法律效力后七日內為原告李XX辦理沈陽市大東區臨河路X號X房屋的入住手續;

三、駁回原、被告及第三人其他訴訟請求。

案件受理費5025元，由被告遼寧XXX房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于遼寧省沈陽市中級人民法院。如上訴期滿后7日內未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

審判長田**

代理審判員雷*

代理審判員吳**

二0一0年九月一日

書記員周*

上述就是小編對“表見代理的判決書”問題進行的解答，小編收集的是一份真正的表見代理判決書，表見代理是不能對抗善意對三人的，如果表見代理中被代理人不進行追認，從而造成第三人損失的，代理人要承擔責任。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。