一、還原利率有哪些選擇與構成要素

還原利率的選擇要考慮到預期通貨膨脹率，房產類別、地段、建筑年代、收益可能性等多種因素的影響。一般地，在預期通貨膨脹較高或凈收益的風險較大時，可選擇較高的還原利率;反之，選擇較低的還原利率。

還原利率的構成要素主要有：

(一)真實報酬率，即投資者追求的真正收益率;

(二)通貨膨脹的補償，指房產投資者在通貨膨脹期間除得到真實報酬之外，還要收回具有與投資相同購買力的資金，以抵補通貨膨脹的損失：

(三)風險補償，投資者愿意承擔風險投資于房產，是為了獲得高收益，所以投資項目風險越大，風險補償也應越高，還原利率也就越大。投資回收補償，是指投資資本本身應得的報酬。

二、房地產估價的方法

(一)市場比較法

市場比較法也叫市場買賣實例比較法。或市場資料比較法。房地產價格市場比較法，就是以市場已經成交的房地產的價格為依據，然后比照待確定估價的房地產價格的一種估價方法。市場比較法是房地產估價的一種基本方法，特別是在房地產市場比較發達的國家，運用的非常普遍。

運用市場比較法評估房地產價格時，必須具備以下一些條件：

1、在選擇房地產市場比較法實例時，一定要使比較的對象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產所處的地段等級、房地產使用的性質以及容積率等主要方面相，一致和相近似，也就是必須具有可比性。

2、房地產市場比較發達，擁有豐富的房地產市場交易資料，一般來說所掌握的實例應當比較充分，其中必須有幾個最基本的比較實例。

3、在分析比較的基礎上要分析和確定比較實例資料的可靠性和合理性，然后運用科學的方法和估價的經驗加以修正。

依據市場比較法評估出的房地產價格，一般來說是比較可靠的和準確的。因此具有較大的現實性和說服力。

(二)成本估價法

成本估價法是以估價對象房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。采用成本估價法估價求得的價格，通常稱為積算價格。

成本估價法在各種估價方法中有其特殊的用途，特別適用于獨立或狹小市場上無法運用市場比較法進行估價的房地產。另外，對于既無收益又很少出現買賣情況的學校、圖書館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施的估價也很適用。不過，運用成本估價法估價時值得注意的是，現實生活中房地產的價格多取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格;換一個角度看，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。

(三)收益還原法

亦稱投資法，這種方法的基本原理就是，房產經營者利用一個適當的淬原利率，將未來的凈收益資本化，計算出收益現值。這種方法在房產投資決策中常用，其關鍵是正確估算凈收益和選擇一個合適的還原利率。

以上知識就是小編對“還原利率有哪些選擇與構成要素”問題進行的解答，還原利率的選擇要考慮到預期通貨膨脹率，房產類別、地段、建筑年代、收益可能性等多種因素的影響。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。