一、商品房售預合同出賣人有何義務

1、按約定建設并交付房屋

預售商品房是一種期房買賣，開發商向買受人交付合同約定的房屋是其最主要的義務。首先，房地產開發商應當按照事先獲得批準的規劃，設計建設的商品房。若需變更的經規劃部門批準的規劃變更，以及合同約定的其他影響商品房質量或使用功能的，房地產開發企業應當在變化確定之日起10日內，書面通知買受人。買受人在收到通知之日起15日內決定是否退房。房地產開發企業未在規定的時間內通知買受人的，買受人有權退房，并可要求房地產開發企業承擔違約責任。當然作為開發商最為看重的是買受人的資金是否足額給付，所以就針對開發商的權利可以保留房屋的所有權。這是開發商權利最有力的保障。在買受人因不能支付價款而解除合同時，開發商可以將房屋再行轉讓、銷售，其權利不受影響。

其次，出賣人不得擅自改變房屋的面積。在商品房預售中，出賣人竣工交付的房屋實際面積往往偏大偏小，由此產生很多的糾紛。根據《城市商品房銷售管理辦法》的有關規定，按套內使用面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同中未作約定的，按照以下原則處理：如果面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，根據實測建筑面積結算房價款；建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權要求退房。買受人要求退房的，房地產開發企業應當在買受人提出要求退房至日起30日內將其已付的房價款退還，同時支付已付房價款的利息。買受人不退房的，產權面積大宇合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超過3%部分的房價款由開發商企業承擔，產權歸買受人。產權面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人；誤差比超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還給買受人。

最后，出賣人應當按期交付房屋。由于預售的商品房在合同訂立時，房屋并未建成，開發商保證在合同規定的時間內交付房屋成為了合同履行的關鍵之一。除不可抗力外，開發商遲延交付房屋的，應當承擔違約責任。

2、出賣人的質量擔保義務

商品房交付使用后，買受人認為主體結構不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。預售商品房的合同效力所表現的出賣人的合同義務也應包含出賣人的質量擔保義務。出賣人的質量擔保義務，是指出賣人所預售的商品房的質量不得低于一定的標準或者應當適于一定的用途。預售當事人雙方可以在合同中約定商品房應當達到通常的標準或者應當符合適用于合同目的的特定標準。如果當事人雙方沒有約定的，商品房的建筑質量必須符合有關的國家標準或者行業標準。

3、辦理商品房產權證書，并及時交付給買方

預售商品房建成之后，開發商應持土地使用權證書到縣級以上人民政府房產管理部門申請產權登記，房產管理部門核實后頒發房屋所有權證書。然后，由買賣雙方持預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門申請土地使用權變更登記，經土地管理部門核實，由同級人民政府變更土地使用權證書。至此，買方取得了房產證，商品房的產權才移轉給了購買者。

二、商品房售預合同買受人有何義務

1、支付購房款

支付購房款是買受人的主要義務，買受人應當依約定得數額支付房款，并按約定的時間和地點支付。這是買受人最基本的義務，也是其獲得預售的商品房所必須支付的對價。對支付地點沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充，不能達成協議的，應當在出賣人營業地支付。對支付的時間沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充，不能達成補充協議的，按合同有關條款或者交易習慣確定的時間支付。買受人支付購房款的方式和數額，應當依據預售合同的約定，可以一次性支付，也可以分期分批支付。

2、驗收預售的商品房，要求賣方辦理房屋產權證書

預售的商品房建成后，出賣人應當通知買受人接受房屋，買受人在收到驗收通知后，可以自行或者委托有關機構對房屋進行驗收，確認房屋面積質量是否符合約定，房屋附屬設施是否俱全。驗收合格后，可要求賣方在合同約定期限內辦理過戶產權證書。

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