商品房出賣人怎么履行修復責任

關于保修期以及保修范圍問題，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的商品房質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。”

關于“最低保修期限”，建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第五條第三項規定：“正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。”

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條還規定，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

關于出賣人違約的認定標準：

1、交付不能

由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時就不存在，則協議應認定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應承擔賠償責任。

2、交付遲延

謂因可歸責于債務人之事由，對于已屆清償期之債務，能給付而未為給付之違法的遲延。

3、商品房的質量瑕疵

《商品房買賣解釋》第12條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。《商品房買賣解釋》第13條第1款規定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。雖然《合同法》賦予買受人的解除權一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質量問題將直接關系到居住人的生命安全，且質量問題一般均為隱蔽問題，因此《商品房買賣解釋》賦予買受人可以于合同履行完畢之后行使解除權。

當然，并非所有的質量問題都可以導致解約。對于主體結構工程質量問題，由于難以通過修復辦法解決，因此，買受人可當然地行使解除權，法律無需苛求質量問題的嚴重程度。同樣對于地基基礎工程質量問題，如地基下沉等，這些問題同樣是難以修復，對生命財產造成極大的安全隱患，買受人同樣可行使解除權，且不以質量問題達到何種嚴重程度為要件。當然對于上述質量問題的確定，一般應通過質量鑒定部門鑒定后確認。

4、商品房的面積短少

《商品房買賣解釋》已將合理誤差限定在3%之內，在3%之外，允許買受人行使解除權，而誤差如上所述，既指建筑面積，也指套內建筑面積。參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝陽變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

5、關于房屋朝向、間距、位置

對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距的誤差直接導致觀看風景遭受嚴重影響的，則買受人可行使解約權。對于店面房而言，如果位置、朝向的誤差直接導致經過的客流量減少，受客人注意程度減少，外觀的美觀程度受嚴重影響，都使買受人營利的合同目的受到極大的損害，買受人可行使解約權。對于一般商品房而言，朝向、間距的誤差，導致日照、通光受到嚴重影響的，買受人可行使解約權。對于經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的朝陽變化等的處理，應參照建設部《商品房銷售管理辦法》第24條規定進行處理。

6、關于綠化、配套設施以及裝潢

出賣人為吸引買受人，在預售時都會對綠化率、配套設施等作出允諾，但許多出賣人在交付房屋時，往往不能兌現允諾。這些違約并不導致生命財產遭受危險，也不嚴重影響生活質量，只是在生活環境、便利生活方面受到影響，這樣的情況不能認定為根本性違約，不應允許買受人行使解除權。買受人只能就此主張違約金或賠償損失。

商品房出賣人怎么履行修復責任?在修復商品房時責任承擔要看房屋屋齡來定，如果商品房是剛買的開發商是有修繕責任。商品房出賣人不肯去履行修復上的責任不知道該怎么樣應對跟解決它的時候，可以在線咨詢律霸網的律師。