買房人的權(quán)益如何維護(hù)

(一)如果賣家是開發(fā)商

如果房屋賣家是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話，對(duì)于其一房二賣的情形，應(yīng)該依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定處理。此時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(二)如果賣家是普通個(gè)人或者企業(yè)

因自己生活需要或者經(jīng)營(yíng)所需，將自已生活居住使用或者經(jīng)營(yíng)所有的房屋賣出變現(xiàn)的個(gè)人或者企業(yè)。

這類賣房者如果違約，不能按照房地產(chǎn)開發(fā)商的處罰方法來(lái)處罰，即不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不能適用《中華人民共和國(guó)消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶Ｖ附?jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭(zhēng)執(zhí)，而這類賣房者是不能算為經(jīng)營(yíng)者的。

這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法的有關(guān)規(guī)定作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息，和賠償損失。

一房二賣合同的法律效果如何

(一)前后兩個(gè)買賣合同都有效

一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，僅享有債權(quán)，債權(quán)不能對(duì)抗第三人，不能主張第二個(gè)買房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣人，他仍有權(quán)第二次出賣。因此，“一房二賣”的兩份合同均為有效。

當(dāng)然，這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下，有一種意外情況會(huì)使第二份合同無(wú)效。即第二個(gè)購(gòu)買人屬惡意第三人，明知此房已出賣，他的行為就損害了第一個(gè)買房人的利益。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種行為屬于惡意串通損害他人利益，這種情況后合同應(yīng)無(wú)效。

(二)房屋登記對(duì)房屋買賣合同的效力

生活中很多人都存在著這樣一個(gè)誤會(huì)，認(rèn)為沒有登記合同就沒有效力。實(shí)際上未登記的房屋買賣，合同的效力不受影響。

房屋買賣合同不屬必須經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，備案才有效的合同，房產(chǎn)登記只是對(duì)房屋確權(quán)的程序，只是合同履行中的一個(gè)階段。沒辦理房產(chǎn)登記不影響合同的效力。

買房人的權(quán)益如何維護(hù)?買房人的權(quán)益要自己懂得去維護(hù)，如果自己不懂得去維護(hù)的話，你只會(huì)受到更多的處罰，請(qǐng)大家必須要能清楚這個(gè)問題。買房人的權(quán)益用哪種方法維護(hù)如何維護(hù)最好，發(fā)生類似事情時(shí)可以來(lái)律霸網(wǎng)找律師幫忙。

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