一、國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

給予被征用土地的所有者或使用者的補(bǔ)償數(shù)額對(duì)其他所有者能夠有重要的影響力和公平的暗示。過低的補(bǔ)償費(fèi)不利于土地所有者進(jìn)行土地改良，他們害怕一旦土地被征用他們將不能收回這些投資價(jià)值。過低補(bǔ)償費(fèi)的另一后果是銀行將不愿意對(duì)某些他們認(rèn)為很可能被征用的地產(chǎn)進(jìn)行貸款。即使按完全的市場價(jià)值補(bǔ)償，對(duì)土地所有者來說也是過低的，由于不考慮土地的附加值，而這個(gè)附加值是市價(jià)所不能反映出來的。盡管這些價(jià)值難于精確地確定，但他們可以考慮增加一定百分比的額外補(bǔ)助補(bǔ)償給居民或?qū)λ姓哂刑厥庖饬x的其他地產(chǎn)，或者通過增加額外的補(bǔ)償金用于重新安置或被打擾費(fèi)用。另一方面，過高的補(bǔ)償費(fèi)將不利于合法的征用，不利于“公共利益”的實(shí)現(xiàn)。因此，確定一套合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非常重要。

(一)土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目

1.對(duì)土地所有者的補(bǔ)償

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目，盡管各國(地區(qū))的規(guī)定不大相同，但基本上是以地價(jià)補(bǔ)償和地上物(土地改良物)補(bǔ)償為主。

補(bǔ)償項(xiàng)目除了考慮土地及其附帶資產(chǎn)的價(jià)格外，英國還綜合考慮了以下因素：

(1)因所征用的土地一旦投入使用而導(dǎo)致的當(dāng)事人所擁有的其他土地的價(jià)格的增加。

(2)征地時(shí)，必須將征用土地與當(dāng)事人的其他土地劃開，因劃分使當(dāng)事人蒙受損失。

(3)對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)造成不良影響，從而使當(dāng)事人蒙受的損失。

(4)當(dāng)事人被迫遷居別處或到其他地方經(jīng)商所需要的合理費(fèi)用。此外，還有經(jīng)營外損失費(fèi)的補(bǔ)償，例如英國有關(guān)土地征用的條例規(guī)定，假如一個(gè)人在一塊農(nóng)業(yè)用地上至少經(jīng)營了三年，而由于征地失去這種經(jīng)營權(quán)，則他有權(quán)要求得到額外經(jīng)營損失費(fèi)，條件是他如果在英國境內(nèi)在三年期限內(nèi)開始經(jīng)營另一塊農(nóng)業(yè)單元。

(5)由于動(dòng)亂而受到的損害;對(duì)于擁有者特殊經(jīng)濟(jì)利益的干擾和相關(guān)范圍的影響;由于有害影響受到的損失。

(6)如果由于土地被征用，當(dāng)事人對(duì)所有權(quán)而重新確認(rèn)時(shí)，在測量確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)登記方面所需的花費(fèi)，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費(fèi)等。

(7)對(duì)當(dāng)?shù)孛穹康恼饔靡o予補(bǔ)償。例如澳大利亞，當(dāng)進(jìn)行強(qiáng)制性土地征用時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》侩S土地被征用，失去了歇息的居所。他們應(yīng)該享受10000澳元補(bǔ)助及其他相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償他們重新獲得相似條件住房的花費(fèi)。

除了上面提到的補(bǔ)償費(fèi)以外，在英國，當(dāng)農(nóng)民因征地而離開其農(nóng)場時(shí)，還能獲得一筆農(nóng)場損失費(fèi)，前提是:(1)他對(duì)被征農(nóng)地的使用期至少還有三年;(2)使用權(quán)的滅失是因?yàn)閺?qiáng)制性征地;(3)三年之內(nèi)又開始在英國另一家農(nóng)場從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

我國臺(tái)灣地區(qū)和韓國的征用補(bǔ)償范圍及項(xiàng)目見表1、表2，世界主要國家的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見表3。

2.對(duì)土地承租人的補(bǔ)償

許多國家規(guī)定，政府不僅要向土地所有者給予補(bǔ)償，而且還必須向承租人給予補(bǔ)償。例如，在英國，土地所有者、承租人和土地占有者都能獲得補(bǔ)償。

加拿大明確規(guī)定要向承租人給予補(bǔ)償。政府根據(jù)以下因素確定對(duì)承租人的補(bǔ)償：(1)租賃期限以及租約上剩余的年數(shù);(2)有無續(xù)租權(quán)或續(xù)租的預(yù)期;(3)承租人對(duì)土地的投入。

韓國規(guī)定，要在土地所有人和關(guān)系人失去權(quán)利以前對(duì)各種權(quán)利人分別支付補(bǔ)償。

表3世界主要國家土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較

(二)土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于土地征用補(bǔ)償項(xiàng)目的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從各國(地區(qū))情況來看，大致可分為三類：

1?按公平市場價(jià)格補(bǔ)償

即以被征用土地征用時(shí)在公開市場上能得到的公平市場價(jià)格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，“公平市場價(jià)格”的定義是買賣雙方愿意接受的價(jià)格。大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家采用這種方式，如英國、美國、我國香港地區(qū)等。

雖然這些國家都是以被征土地和相關(guān)資產(chǎn)的市場價(jià)格為主要參考標(biāo)準(zhǔn)，但在市場價(jià)格的計(jì)算時(shí)間上仍然存在差異。

(1)政府征地正式通告發(fā)布日的市場價(jià)格。

(2)最終裁決日的市場價(jià)格。

(3)正式征用日的市場價(jià)格(實(shí)際占有該土地的當(dāng)日市價(jià))。如馬來西亞、德國、韓國、波蘭、美國、日本、香港、英國等。

在中國的香港特別行政區(qū)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“財(cái)產(chǎn)征收當(dāng)日被征用財(cái)產(chǎn)的公開市場價(jià)”。根據(jù)香港土地管理署的規(guī)定，確定被征用財(cái)產(chǎn)的公開市場價(jià)值的基礎(chǔ)是“征地當(dāng)日同一地區(qū)同類財(cái)產(chǎn)的市場交易證據(jù)。評(píng)估過程包括比較被征用的財(cái)產(chǎn)和同類財(cái)產(chǎn)的市場交易價(jià)，并且要根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況…(以及建筑所在土地的其他因素)…交易日期等各種因素進(jìn)行必要的調(diào)整。”

(4)若干年前的被征土地的市場價(jià)格。其目的是為了抑制土地投機(jī)，如瑞典、法國。

瑞典是以10年前該土地的市場價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算土地征用補(bǔ)償價(jià)格的。法國雖然參考土地征用日的被征土地周圍土地市場價(jià)格，但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準(zhǔn)確定地價(jià)。因?yàn)橥恋赜猛臼谴_定土地價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以農(nóng)業(yè)用地與商業(yè)用地當(dāng)然不是一個(gè)水平的價(jià)格，法國的這種做法實(shí)際上是相對(duì)凍結(jié)了土地的價(jià)格，同樣是為了防止投機(jī)買賣土地。

新加坡在土地市場價(jià)格的計(jì)算方面有獨(dú)到之處：在1985年修改土地征用法之前征用土地計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，是以1973年11月30日該土地的價(jià)格和征用時(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格為參考，兩者之間取較低的一個(gè)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(因?yàn)?973?1981年之間的地價(jià)一般低于1973年的價(jià)格，而在1981年以后土地現(xiàn)價(jià)往往高于1973年的價(jià)格)。上述規(guī)定一方面防止了投機(jī)，更重要的是減少了政府征地的財(cái)政負(fù)擔(dān)。這一政策，使新加坡土地迅速國有化。但這樣的做法卻使土地所有者失去了應(yīng)有的保護(hù)。對(duì)此，1985年修改了法律的這一條。對(duì)于1987年11月30日以前征用的土地其補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)考慮1973年11月30日該土地的價(jià)格。對(duì)于1987年11月30日或以后征用的土地，補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)考慮1986年1月1日該土地的價(jià)格;1995年政府再次進(jìn)行修改，以后征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將按征用時(shí)的市場價(jià)格確定。

2?按裁定價(jià)格補(bǔ)償

指按法定征用裁判所或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)裁定或估定的價(jià)格補(bǔ)償，如法國以征用土地周圍土地的交易價(jià)格或所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格為參考，由征用裁判所裁定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3?按法定價(jià)格補(bǔ)償

指按法律規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)或法律條文直接規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。如韓國，在執(zhí)行公示地價(jià)的地域，土地補(bǔ)償額以公示的基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)(有時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況予以修正)

4.按納稅申報(bào)價(jià)格

有些國家還以所有者納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為確定補(bǔ)償費(fèi)參考確定價(jià)格，如法國、墨西哥、危地馬拉新加坡等。

在墨西哥，土地所有者有權(quán)獲得所有者為了稅收目的申報(bào)的或認(rèn)可的數(shù)額，這個(gè)數(shù)額可以根據(jù)以前的納稅價(jià)值的改變進(jìn)行調(diào)節(jié)。在新加坡，申報(bào)的納稅價(jià)值是補(bǔ)償費(fèi)最高限額，而危地馬拉城的最高限額是申報(bào)的納稅價(jià)值加上30%。1980年**瓦多出于土地改革的目的，使用了1976和1977年的納稅價(jià)值。

二、國外土地征用補(bǔ)償方式

大多數(shù)國家采用現(xiàn)金補(bǔ)償，或現(xiàn)金和實(shí)物補(bǔ)償兼用，例如日本，對(duì)于損失，原則上要用現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)償，也可以通過土地征用委員會(huì)裁決，采用提供替代土地的方式進(jìn)行補(bǔ)償。具體采用何種補(bǔ)償方式，也可以協(xié)商解決。再如新加坡，法律規(guī)定通常情況下，賠償費(fèi)應(yīng)當(dāng)用現(xiàn)金支付，但地稅征收官也可同享有有限權(quán)益的當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，在保證當(dāng)事人享有公平權(quán)益的情況下，以其他方式進(jìn)行補(bǔ)償。也有些國家采用“土地債券”的方式進(jìn)行補(bǔ)償，如韓國和我國的臺(tái)灣省等。

債券補(bǔ)償制度是韓國近年在征用土地補(bǔ)償上出現(xiàn)的一種新方式。經(jīng)1991年修訂后的“土地征用法”規(guī)定：對(duì)于土地征用和使用的補(bǔ)償，除其他法律的特別規(guī)定以外，原則上要以現(xiàn)金進(jìn)行支付。但是，如果項(xiàng)目人是國家、地方公共團(tuán)體、公共團(tuán)體、土地公社及由總統(tǒng)令指定的如**公社一類的政府投資機(jī)構(gòu)時(shí)，在以下條件下：第一、土地所有人及關(guān)系人希望時(shí);第二、總統(tǒng)令規(guī)定的當(dāng)事人不在的不動(dòng)產(chǎn)，按總統(tǒng)令規(guī)定，補(bǔ)償金為1億韓元以下時(shí)支付現(xiàn)金，超過的部分則可以采用債券的形式進(jìn)行補(bǔ)償。另外，依據(jù)韓國“土地征用法”第四十五條第五款和“公特法”第三條第二款規(guī)定，補(bǔ)償金超過總統(tǒng)令規(guī)定的部分，可以用該項(xiàng)目人發(fā)行的債券進(jìn)行補(bǔ)償。債券的償還期限為5年以內(nèi)，利率應(yīng)該高于債券發(fā)行時(shí)的一年定期儲(chǔ)蓄利率。

三、國外土地征用補(bǔ)償支付時(shí)間

(一)先行支付

無論是現(xiàn)金補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償，或債券補(bǔ)償，通常應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利人失去權(quán)利之前支付。這是絕大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家的做法，例如韓國、日本、意大利等。

有些國家是先由土地征用單位提供一個(gè)初步補(bǔ)償金額，例如加拿大的阿爾伯達(dá)省先由征用單位提出“建議的補(bǔ)償”。土地征用者在進(jìn)行完地產(chǎn)評(píng)估之后，將評(píng)估通知，也就是“建議的補(bǔ)償”通知土地所有人。土地所有人對(duì)補(bǔ)償可以接受也可以不接受。接受的話，也不影響土地所有人向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，要求增加對(duì)土地的補(bǔ)償。同樣在香港，對(duì)于受影響的物業(yè)租客，政府會(huì)在土地權(quán)利人失去權(quán)利之前支付給相應(yīng)的補(bǔ)償金，即使租客不同意這筆補(bǔ)償金額，政府也仍然先撥出這筆資金讓他們做出搬遷安排，但政府會(huì)同時(shí)提出書面聲明，聲明接受這筆金額的人仍然可以保留提出要求超額補(bǔ)償?shù)臋?quán)力，甚至是向土地審裁處提出訴訟申請(qǐng)的權(quán)力。

波蘭規(guī)定，補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)在征地的最終裁決日的14天之內(nèi)一次性付清。經(jīng)土地所有權(quán)人的同意，在征地裁決成為最終決定之后，對(duì)補(bǔ)償費(fèi)的評(píng)估可以推遲三個(gè)月的時(shí)間。如果補(bǔ)償費(fèi)久拖不付，則頒布征地裁決的機(jī)構(gòu)要發(fā)布單獨(dú)補(bǔ)償法令。根據(jù)民法，如果政府延期支付補(bǔ)償費(fèi)是要受到處罰的。

(二)分階段支付

但也有些國家出于國家的經(jīng)濟(jì)和政治原因，占用土地前僅支付了部分補(bǔ)償金，其余金額在以后的規(guī)定期內(nèi)支付。

(三)先征用再支付

有些國家當(dāng)事人是在失去權(quán)利后才得到補(bǔ)償金，但他們同時(shí)可以得到失去權(quán)利時(shí)到獲得補(bǔ)償金之間的利息。如果當(dāng)事人不接受主管機(jī)構(gòu)對(duì)補(bǔ)償金額的決定，并打算向法院提出上訴，為了不影響征用機(jī)構(gòu)正常進(jìn)入被征土地，要求征用機(jī)構(gòu)將原定補(bǔ)償金先存入法院，待法院判決后，再由征用機(jī)構(gòu)補(bǔ)齊。例如新加坡規(guī)定，如果當(dāng)事人不接受地稅征收官關(guān)于補(bǔ)償金額的決定，地稅征收官可以單方面向最高法院發(fā)出申請(qǐng)，由最高法院下令將這筆補(bǔ)償費(fèi)存放在法院。如果地稅征收官尚未支付補(bǔ)償費(fèi)，或未將補(bǔ)償費(fèi)存放在法院，則地稅征收官除了應(yīng)支付此筆補(bǔ)償費(fèi)外，還應(yīng)以每年6%的利率支付此筆補(bǔ)償費(fèi)在占有土地之日到將補(bǔ)償費(fèi)支付給當(dāng)事人或存放在法院期間的利息。這樣既不影響征地機(jī)構(gòu)的工作，又可以較好地保護(hù)原有土地所有人和相關(guān)權(quán)益人的利益。

馬來西亞規(guī)定，土地征用補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)在政府發(fā)布征地最后通知的二年內(nèi)完成。否則，土地征用就會(huì)失去效力。如果在土地被征用或在三個(gè)月有效期內(nèi)沒有支付補(bǔ)償費(fèi)，就要按每年8%的利息從規(guī)定支付日期到實(shí)際支付日期計(jì)算補(bǔ)償給當(dāng)事人。