商品房降價能解除合同嗎

隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的加大，我國房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價降幅較快。于是在全國范圍內(nèi)，特別是北京、上海、杭州等大中城市，購房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那么在這種情況能否解除購房合同?筆者認為應(yīng)從以下四點進行分析：

首先，不履行合同與誠實信任原則相悖。

誠實信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時誠實并不欺不騙，締約后守信并自覺履行。因此無論是開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)該講誠信。其次，購房者不履行合同，也無權(quán)依法解除合同。解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形”。購房者似乎可以利用(二)、(三)、(四)項，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)民法理論以及《中華人民共和國合同法釋義》(二)、(三)、(四)項的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權(quán)適用法定解除條件。

再次，能履行的合同違約后也應(yīng)繼續(xù)履行。在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無權(quán)毀約。

最后，即使合同解除也要賠償損失。

《合同法》中規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。從法律規(guī)定來看，合同解除后約定違約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額。可見，即使合同解除，購房者也要賠償相當于開發(fā)商的損失。

商品房定金糾紛怎樣處理

認購協(xié)議的訂立及履行是開發(fā)商與業(yè)主極易產(chǎn)生爭議的一個環(huán)節(jié)，認購協(xié)議爭議的焦點又主要集中在定金的處理問題上，因此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條對商品房認購協(xié)議中定金的處理原則進行了規(guī)定。該條規(guī)定：?出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。以下從幾個方面簡要解讀一下該條款：

1、商品房認購協(xié)議的法律性質(zhì)以及內(nèi)容要點。

商品房買賣合同認購協(xié)議是商品房買賣合同當事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，是對雙方交易房屋的初步確認。認購協(xié)議的內(nèi)容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況(房屋位置、面積等)；價款計算；簽署合同的時限規(guī)定等等。從法律角度分析，認購書是商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨立的合同。

2、商品房認購協(xié)議的形式以及簽訂的時間段。

本條關(guān)于認購書的表述為出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保……。出賣人與買受人概念的運用，表明認購書是商品房買賣合同當事人之間訂立的，形式主要表現(xiàn)為預(yù)定書、認購書、定購書等。雙方當事人之所以不簽訂商品房買賣合同是因為客觀上尚不具備訂立商品房買賣合同的條件(如開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，但尚未交清土地出讓金，尚未取得《商品房銷售許可證》等)。本條未規(guī)定應(yīng)在哪一階段雙方可以簽訂預(yù)約合同，但最高法院的專家認為商品房買賣合同認購書應(yīng)當在辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)后取得《商品房銷售許可證》之前的一段時間內(nèi)簽訂。

3、商品房認購協(xié)議中定金糾紛的處理原則。

定金是一個規(guī)范的法律名詞，定金的作用就是給主合同擔保，違反定金約定就應(yīng)適用定金罰則，因此定金不同于人們?nèi)粘Ｖ兴褂玫挠喗稹㈩A(yù)付款以及其他相近意思的詞?。這一司法解釋也同樣認為定金是訂立商品房購銷合同的擔保，如果因當事人一方原因未能訂立合同，適用定金罰則，即：除去不可歸責(zé)于當事人雙方的事由以外，如果因購房人原因未能訂立合同的，購房則無權(quán)要求返還定金，如果因開發(fā)商原因未能訂立合同的，開發(fā)商應(yīng)當雙倍返還定金。但是至于到底什么是當事人一方原因，什么是不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，該司法解釋卻未加以界定。最高法院有關(guān)專家對不可歸責(zé)于當事人雙方的事由有兩種傾向性意見：第一種情況是開發(fā)商和購房人都有買賣房屋的誠意，但雙方在正式訂立商品房購銷合同時就原先預(yù)約合同中沒有出現(xiàn)的條款不能協(xié)商一致導(dǎo)致最終未能簽訂合同；第二種情況是一些不可抗力因素，例如預(yù)約合同簽訂后開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失等。總之，因不能歸責(zé)于雙方當事人的原因致使主合同不能簽訂時，開發(fā)商返還定金即可。

4、定金以外其他預(yù)付款的處理問題。

現(xiàn)實生活中簽訂的認購協(xié)議，除了使用定金外，還常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金。法律界專業(yè)人士認為，如果認購書上記明：雙方未能簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約時訂金、押金不退還，出賣人違約則雙倍返還訂金、押金，則此時的訂金、押金具有定金性質(zhì)；另，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》對?定金以外的其他預(yù)訂款規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用，當事人之間另有約定的，從其約定。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的相關(guān)資料，綜上所述我們可以了解到同解除后約定違約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。