購買預售的商品房有哪些要注意

(一)“五證”審核

“五證”是指:

1、《國有土地使用證》，證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護;

2、《建設用地規劃許可證》，確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件;

3、《建設工程規劃許可證》，確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件;

4、《建設工程施工許可證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，未取得此證的不得擅自開工，其建設項目均屬違章建筑，不受法律保護;

5、《商品房銷售(預售)許可證》，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。

(二)購房合同審核

即在簽署購房合同和補充協議前的審核問題。商品房買賣合同主要包括以下內容：

1、當事人名稱或者姓名和住所;

2、商品房基本狀況;

3、商品房的銷售方式;

4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

5、交付使用條件及日期;

6、裝飾、設備標準承諾;

7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

8、公共配套建筑的產權歸屬;

9、面積差異的處理方式;

10、辦理產權登記有關事宜;

11、解決爭議的方法;

12、違約責任;

13、雙方約定的其他事項。

(某些開發商可能會在合同條款上下功夫，致使雙方的權利和義務不對等，購房者如草率簽字，則會使自己在將來可能出現的糾紛中處于非常被動和不利的地位，所以簽合同前一定要認真進行審核，因為專業性很強，一般購房者很難把握開發商的真正用意，建議由專業律師陪同。)

(三)對照合同驗收房屋

驗收房時主要有三個問題。

1.審查有關證件。作為購房者，應首先審查房屋是否具備交房條件。根據《城市房地產轉讓管理辦法》第五十條規定：“房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：

(1)取得建筑工程竣工驗收備案表;

(2)取得商品房面積實測技術報告書;

(3)預售合同約定的其他交付條件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件;交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

2.審查房屋的質量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題，如果有質量問題，應要求開發商進行修理，待修理后再重新驗房。

3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。

(1)房屋價款結算。對于期房而言，合同價款是依據房屋預測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據面積差異來結算房款。

(2)物業管理費用。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業管理企業的服務，因此在收房時就須交納物業管理費

(3)公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發商，也可以直接去房管局小區辦交納。

商品房預售陷阱有哪些

1、在合同約定的價款外另行約定收取其他費用，如水電貼費、室外管線施工費等;

2.刪除了格式合同中按照《商品房銷售管理辦法》相關規定約定的面積差異處理條款，另行約定為每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整;或只選擇面積誤差的違約責任，不允許買受人解除合同，可能影響買受人的投資決策。

3.出賣人逾期交房的違約責任較買受人逾期付款的違約責任低;或逾期交房時間長的違約責任較逾期交房時間短的違約責任低，或僅對買受人逾期付款的違約責任進行約定，對出賣人逾期交房的違約責任不作約定。

4.在房屋交付期限中約定遇停水、停電、雨天等非出賣方原因，交付期限可據實予以延期，可能導致交付時間處于不確定狀態。

5.因出賣人原因導致買受人退房時，出賣人承擔的責任較輕。

6.在收取產權登記費用的情況下，合同約定出賣人僅負責將有關資料報產權登記機關備案，逃避違約責任的承擔。

如何預防商品房預售宣傳廣告中的陷阱

(一) 注意合同條款 。

作為預購方的消費者，應特別注意預售合同的條款內容，使用房地產管理部門的商品房預售契約范本。當發生違約事由時，買賣雙方即可根據預售合同條款追究或承擔民事違約責任。若對合同理解不一致產生糾紛，協商不成，可以根據合同約定提交仲裁機構促裁或向人民法院起訴。

(二)律師代理購房 。

商品房預購過程中，律師的介入是非常有必要的。由于房地產交易涉及到眾多的法規、條例，購房置業過程中有必要由律師幫助或負責辦理有關手續，以防止商品房預售中的陷阱和誤區。律師的介入可以起到四個方面的作用：一是對現有的法律條文進行合理的解釋;二是幫助消費者對開發商預售的房屋進行產權審查;三是幫助消費者審查預售合同;四是彌補遭受法律涵蓋的不足。

購買預售的商品房有哪些要注意?購買預售商品房的時候必須要對房屋質量等做個詳細的認識，不要盲目的去購買自己不熟悉的房屋。關于購買預售的商品房存在著疑問可以來律霸網找專業的律師為你提供咨詢服務是最好的選擇。