一、什么條件下商品房可預(yù)售

商品房預(yù)售實行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進行商品房預(yù)售。

我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價金等事宜所達成的書面協(xié)議。

我國對商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護消費者利益，維護當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。

(三)按提供預(yù)售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，同時也便于房地產(chǎn)主管部門進行監(jiān)督。

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。

二、商品房可預(yù)售的條件是什么

在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。公民的守法意識是法治建設(shè)的基石。在法的實施方面，公民的守法意識非常重要。守法意識來自自發(fā)的守法動機，即主觀自覺性，主觀自覺性受價值合理性的支配，如果法律表現(xiàn)為良法，公民就會有一種價值上的認同感，這樣的法律具有權(quán)威性和至上性，公民也就會有自覺遵守的內(nèi)因和動機。對于惡法或非正義的法律，應(yīng)當(dāng)通過正當(dāng)程序?qū)ζ溥M行修改，否則不會得到公民的自覺遵守。公民守法意識的形成需要兩個條件，一是公民的主體地位，二是存在良法。公民應(yīng)認識到每個人既是獨立的，也是社會性的，人們應(yīng)相互承認對方的主體地位。每個人都可以主張自己的權(quán)利，同時必須對他人的權(quán)利表示尊重，自己權(quán)利的確立是以承認和尊重他人權(quán)利為條件的，而對他人權(quán)利的承認與尊重又是以自己的權(quán)利得到確立為保證的。良法正好體現(xiàn)了每個人權(quán)權(quán)利上的平等地位和尊重對方權(quán)利的價值觀，良法的存在給公民守法提供了客觀條件。

看到這里大家都應(yīng)該清楚了吧，只有取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)商，才能與購房者簽訂商品房預(yù)售合同。而作為買房者，為了確保自身的權(quán)益，最好在購房前去咨詢一下專業(yè)的律師。如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。