商品房銷售時需要具備哪些證

“五證”包括：

1、市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”;

2、城市規劃管理局的“中華人民共和國建設用地規劃許可證”;

3、城市規劃管理局的“中華人民共和國建設工程規劃許可證”;

4、城鄉建設委員會的“建設工程開工證”;

5、房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”。

律師溫馨提示：

(1)屬于期房預售的，應取得“市商品房預售許可證”;

(2)屬于外銷商品房的，應取得“市商品房外銷許可證”;

(3)屬于外銷商品房預售的，應取得“市商品房外銷預售許可證”。

一、怎樣取得商品房預售證

(一)房地產商已付全部土地使用權出讓金，取是土地使用權證書。這是為了防止房地產商非法占用國有土地或集體土地來進行房地產開發和交易，保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產權。

(二)房地產開發商應持有《建設工程規劃許可證》。房地產商未能取得《建設工程規劃許可證》，其建設工程就不一定符合城市規劃的要求。對嚴重影響城市規劃的，城市規劃行政主管部門會責令其停止建設。

(三)按提供預售的商品房計算，房地產開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。這一規定是要求房地產開發商確實能夠保證房地產開發項目的最終完成，不至于因施工進度問題而影響購買預售商品房的購房者按照合同約定得到所購房屋，同時也是為了防止房地產商炒賣地皮牟暴利。

(四)房地產開發商要向市、縣人民政府房地產行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這一規定也是為了規范房地產開發商的預售行為。市、縣人民政府房地產行政部門在向房地產商頒發《商品房預售許可證》時，可根據上述規定對房地產開發商的預售商品房的資格進行審查。

(五)為了確實保障預售商品房承購人的合法權益，房地產開發商還應與承購人簽訂商品房預售合同。當事人應當在簽訂合同之日起30日內持商品房預售合同到房屋所在地縣級以上人民政府房增長管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記手續。預售的商品房交付使用后，購房人應及時持有關憑證到縣級上人民政府房地產管理部門辦理產權登記手續。

(六)國家對房地產開發商未辦理《商品房預售許可證》、挪用商品房預售款項以及款按規定辦理備案和登記手續等違法行為，將予以處罰，可由房地產管理部門處以警告，責令停止預售，責令補辦手續，吊銷《商品房預售許可證》等處罰，并可處以罰款。

二、商品房買賣合同包括什么內容

1、當事人名稱或者姓名和住所。

2、商品房基本狀況。

3、商品房的銷售方式。

4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。

(1)商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

(2)商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

(3)按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

5、交付使用條件及日期。

不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。

6、裝飾、設備標準承諾。

7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。

8、公共配套建筑的產權歸屬。

9、面積差異的處理方式。

按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

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