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寧波
商品房外的墻面所有權應該歸誰
對于商品房的外墻面，有的購房合同約定屬于所有權人，有的約定歸屬于物業公司，有的未作約定。實踐中，因廣告、裝修等事由常發生糾紛，理論界對商品房外墻面權利歸屬也有爭議。按照《物權法》建筑物區分所有權理論，商品房外墻面屬于該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基于其對所購房屋單元享有的專有權而對建筑物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用于補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。
首先，全體購房人享有對外墻的所有權。在房屋買賣法律關系中，外墻作為房屋結構部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。實際上根據《商品房銷售公攤規則》本幢房屋購房人全體為外墻支付了全部面積價款，外墻成為受讓人產權的一部分，出讓人開發商對外墻已經實際進行了轉讓，本幢樓區分所有權人全體因取得各自專有產權而享有對外墻的區分所有權之共有權。由于房屋出讓，開發商成為非所有權人或區分所有權人，其均不享有對外墻面的“單獨”處分權。基于物權法定原理，即使在每一份購房合同中對外墻面的使用權約定歸屬于非所有權人，也因為開發商的無處分權而無效，除非事前開發商與區分所有人全體對此達成了一致意見。
其次，外墻面應該由全體購房人使用管理。理論上，專有部分的范圍劃至房屋單元界壁最后粉刷表層，而在外部關系上，比如買賣、保險、納稅等計算房屋面積時則計算至界壁中心的面積，而依照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》，外墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積另一半則記入公攤面積，但并不能因此簡單地認為外墻一半專有一半共有。事實上，建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外墻體和戶外墻面，而且，從對外墻使用管理上看，外墻仍屬于共有部分。這是因為，墻壁內預先設有維持建筑物正常使用必需的各種管線，如果作為專有使用則不利于整體建筑物的維護和管理。
再者，對外墻面使用權的行使及所得收益有法律規定。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。”《物業管理條例》第五十五條也規定了“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
總之，針對外墻面的使用權問題，只有全體區分所有權人基于所有權的身份可以使用、受益，而且這種權利的行使必須經過區分所有權人的集體同意。
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